이번 주 강남구 아파트값은 부동산원 기준 -0.34%로, 지난주(-0.56%)보다 덜 떨어졌습니다. 그런데 9월에 실제로 거래된 강남 아파트는 3채 중 2채가 여름보다 싸게 팔렸습니다.
지수만 보면 강남이 바닥을 다지는 것처럼 보일 수 있습니다. KB도 -0.17%에서 -0.07%로 하락폭이 줄었고, 서울 전체는 부동산원 +0.12%, KB +0.15%로 계속 올랐습니다. 하지만 실제 계약서에 찍힌 가격은 아직 다른 얘기를 하고 있습니다.
지난주에 짚어 둔 세 가지부터 확인하고, 이번 주 숫자를 본 다음, 강남이 정말 바닥에 가까워졌는지 9월 실거래로 따져 보겠습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 10일
주간 지수: KB부동산·한국부동산원 2026년 10월 5일 조사분(직전 9월 28일 조사와 비교)
실거래: 국토교통부 아파트 매매, 10월 9일까지 신고분(해제·직거래 제외). 9월 계약은 신고 기한(10월 30일)이 남아 건수가 더 늘어납니다.
부동산원 변동률은 R-ONE 공개 API의 주간 가격지수로 계산했습니다. 9월 28일 조사분 계산값은 부동산원 발표와 같았습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 강남은 떨어지는 속도만 느려졌고, 9월 실제 거래는 오히려 더 싸게 이뤄졌습니다. 바닥이라고 말하기엔 아직 이릅니다. 판단 근거 보기 →
목차
1. 지난주에 짚어 둔 세 가지, 어떻게 됐나
2. 이번 주 숫자: 서울은 오르고, 강남은 덜 떨어졌습니다
3. 덜 떨어졌으면 바닥일까
4. 이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
5. 다음 주에 볼 것
6. 뱅크대디 판단
7. 함께 보면 좋은 글
지난주에 짚어 둔 세 가지, 어떻게 됐나
지난주 글에서 강남 하락이 더 깊어지는지 보려고, 이번 주에 숫자 세 개를 다시 확인하겠다고 했습니다. 부동산원과 KB의 강남구 변동률, 그리고 강남3구에서 여름보다 싸게 팔린 거래 비중입니다.
| 지켜보기로 한 숫자 | 지난주 → 이번 주 | 결과 |
|---|---|---|
| 강남구 아파트값 (부동산원) | -0.56% → -0.34% | 하락폭 줄어듦 (서초도 -0.33% → -0.27%) |
| 강남구 아파트값 (KB) | -0.17% → -0.07% | 하락폭 줄어듦 (두 기관 차이도 0.39%p → 0.27%p) |
| 강남3구에서 여름보다 싸게 팔린 거래 비중 | 8월 27% → 9월 50% | 늘어남 (절반이 더 싸게 팔림) |
지수 두 개는 “덜 떨어졌다”고 하고, 실거래는 “더 싸게 팔렸다”고 합니다. 이번 주는 이 두 이야기가 왜 엇갈리는지가 핵심입니다.
이번 주 숫자: 서울은 오르고, 강남은 덜 떨어졌습니다
| 주간 매매가 변동률 | 지난주(9/28) | 이번 주(10/5) | |
|---|---|---|---|
| 서울 | KB | +0.16% | +0.15% |
| 부동산원 | +0.09% | +0.12% | |
| 강남구 | KB | -0.17% | -0.07% |
| 부동산원 | -0.56% | -0.34% | |
서울 전체는 두 기관 모두 계속 올랐고, 부동산원 쪽은 오름폭이 조금 커졌습니다. 강남구는 여전히 마이너스지만 한 주 사이 하락폭이 부동산원 0.22%p, KB 0.10%p 줄었습니다. 방향이 바뀐 게 아니라, 떨어지는 속도가 느려진 주였습니다.
※ 송파구는 부동산원 -0.19%, KB +0.03%로 이번 주에도 두 기관이 반대로 나왔습니다. 서초구도 부동산원은 -0.27%인데 KB는 보합(0.00%)이라 차이가 큽니다.
강남 말고 서울 다른 곳은?
서울을 다섯 권역으로 나눠 보면, 이번 주 내린 곳은 강남3구와 강동이 묶인 동남권뿐입니다. 나머지 네 권역은 모두 올랐고, 노원·도봉·강북·성북 등이 있는 동북권이 가장 많이 올랐습니다.
| 권역 (부동산원) | 지난주 → 이번 주 | 매수 분위기 지수 |
|---|---|---|
| 동북권 노원·도봉·강북·성북 등 | +0.28% → +0.27% | 117.8 사려는 사람이 많음 |
| 서북권 마포·서대문·은평 | +0.18% → +0.21% | 112.1 |
| 서남권 영등포·구로·관악·강서 등 | +0.16% → +0.19% | 113.2 |
| 도심권 종로·중구·용산 | +0.10% → +0.11% | 104.8 |
| 동남권 강남·서초·송파·강동 | -0.26% → -0.18% | 99.6 팔려는 사람이 조금 더 많음 |
서울 집값을 끌어올리고 있는 건 강남이 아니라 강북과 서남권입니다. 구별로는 서대문(+0.36%), 강북(+0.35%), 금천(+0.34%), 관악(+0.33%) 순으로 많이 올랐습니다. 강북이나 서남권에서 집을 보고 있다면 강남 뉴스보다 이 표가 더 가까운 이야기입니다.
※ 매수 분위기 지수는 부동산원 매매수급지수입니다. 100보다 높으면 사려는 사람이, 낮으면 팔려는 사람이 더 많다는 뜻입니다. 서울 전체는 111.0이고, 동남권은 3주째 100 아래에 있습니다. KB는 권역별 주간 수치를 따로 내지 않아 이 표는 부동산원 기준입니다.
덜 떨어졌으면 바닥일까
지수가 덜 떨어졌다면 실제 거래가격도 버티고 있어야 합니다. 그래서 9월 강남3구 거래를 하나하나 같은 단지, 같은 면적이 6~8월에 팔린 가격(중간값)과 비교해 봤습니다. 8월 거래도 같은 방식으로 5~7월과 비교해 나란히 놓았습니다.
| 앞선 석 달보다 싸게 팔린 거래 | 8월 | 9월 |
|---|---|---|
| 강남구 | 52건 중 18건 (35%) | 48건 중 32건 (67%) |
| 서초구 | 37건 중 10건 (27%) | 29건 중 21건 (72%) |
| 송파구 | 126건 중 29건 (23%) | 76건 중 24건 (32%) |
| 강남3구 합계 | 215건 중 57건 (27%) | 153건 중 77건 (50%) |
강남과 서초는 9월에 3채 중 2채 꼴로 여름보다 싸게 팔렸습니다. 가격 차이를 줄 세워 가운데 값을 보면 강남 -3.3%, 서초 -4.3%입니다. 송파는 싸게 팔린 거래가 조금 늘긴 했지만 가운데 값은 +1.3%로, 아직 여름 가격 언저리에서 거래되고 있습니다. 지수에서 두 기관이 엇갈린 것과 같은 그림입니다.
강남구에서는 은마의 비중이 큽니다. 싸게 팔린 32건 중 10건이 은마였고, 은마는 9월 거래 11건 중 10건이 여름보다 낮았습니다. 그렇다고 은마만의 일은 아닙니다. 은마를 빼고 세어도 강남구는 37건 중 22건(59%)이 더 싸게 팔렸습니다.
| 단지 | 9월 거래 중 싸게 팔린 건 | 6~8월보다 |
|---|---|---|
| 은마 (강남) | 11건 중 10건 | -8.1% |
| 개포주공7단지 (강남) | 4건 중 3건 | -9.9% |
| 개포주공6단지 (강남) | 4건 중 3건 | -9.3% |
| 신반포2 (서초) | 5건 중 5건 | -12.3% |
| 래미안퍼스티지 (서초) | 3건 중 3건 | -9.2% |
| 잠실엘스 (송파) | 5건 중 4건 | -1.6% |
| 파크리오 (송파) | 10건 중 4건 | +1.4% |
그럼 왜 지수와 실거래가 엇갈렸을까요. 9월 계약은 부동산원 강남 지수가 매주 0.35~0.56%씩 빠지던 때 이뤄진 거래입니다. 싸게 팔린 가격은 이미 9월 지수 하락에 담겨 있고, 이번 주에 하락폭이 줄어든 건 그다음 이야기입니다. 덜 떨어지는 것과 바닥을 찍는 것은 다릅니다. 바닥이라고 말하려면 10월 거래가 9월 가격 아래로 더 내려가지 않는 걸 확인해야 합니다.
※ 비교 방법: 중개거래만 셌고(직거래·해제 제외), 같은 단지·같은 전용면적이 6~8월(8월 거래는 5~7월)에 한 번 이상 거래된 경우만 비교했습니다. 층·동·향 차이는 반영하지 않았습니다. 9월 거래는 아직 신고가 덜 들어왔고, 서초는 비교 건수가 30건이 안 돼 참고용으로 보세요.
이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
강남권 매수를 보고 있다면 ‘지수 하락이 줄었으니 이제 호가를 맞춰 줘야 하나’ 싶을 수 있습니다. 저라면 기준을 지수가 아니라 그 단지가 가장 최근에 팔린 가격에 두겠습니다.
가상 예시
같은 면적이 6~8월에 팔린 가격(중간값) 20억 원
9월에 실제로 팔린 가격 19억 3,000만 원(약 -3.5%)
지금 나와 있는 매물 호가 20억 원
= 9월 거래보다 7,000만 원 비싼 매물입니다. 지수 하락폭이 줄었다는 것만으로는 이 차이를 받아 줄 이유가 아직 없습니다.
파는 쪽이라면 반대입니다. 여름 가격을 고집할수록 거래는 늦어질 가능성이 큽니다. 위 금액은 이해를 돕기 위한 가상 예시이며 실제 단지 가격이 아닙니다.
다음 주에 볼 것
- 강남 부동산원 하락폭이 -0.3%보다 더 줄어드는지, 다시 커지는지
- 강북 쪽 오름세가 이어지는지(이번 주 동북권 +0.27%, 서북권 +0.21%)
- 10월 들어 신고된 강남·서초 거래가 9월 가격보다 싼지 비싼지
뱅크대디 판단
저라면 이번 주 숫자를 보고 강남 바닥을 말하지 않겠습니다. 지수가 덜 떨어진 건 맞지만, 9월에 실제로 팔린 강남·서초 아파트는 3채 중 2채가 여름보다 쌌습니다.
강남구는 부동산원 -0.34%, KB -0.07%로 여전히 내려가는 중이고, 9월 거래가격은 6~8월보다 가운데 값 기준 3.3% 낮았습니다. 떨어지는 속도가 느려진 뒤 가격이 실제로 받쳐지기까지는 보통 몇 주가 더 걸립니다.
강남권 매수를 보고 있다면 관심 단지의 9월 거래가를 기준으로 잡고, 10월 거래가 그 아래로 내려가지 않는 걸 두세 건 확인한 뒤 움직여도 늦지 않습니다. 강북이나 외곽에서 실거주 집을 찾는다면 강남보다 서울 전체가 아직 오르고 있다는 쪽(부동산원 +0.12%, 서대문·강북·금천 +0.3%대)을 더 눈여겨봐야 합니다.
다만 9월 거래는 신고가 다 들어오지 않았고, 층·동 차이를 반영하지 못한 비교라 숫자가 조금 바뀔 수 있습니다. 신고가 더 쌓이는 다음 주에 다시 확인하겠습니다.
정리하면, 강남은 떨어지는 속도가 줄었을 뿐이고 가격이 멈췄는지는 10월 거래를 봐야 압니다.
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자료 출처
- 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트 가격지수 — 서울·25개 구 9월 28일·10월 5일 매매가격지수와 매매수급지수
- KB부동산 데이터허브 주간 KB주택시장동향 — 서울·구별 주간 매매가 변동률
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 강남·서초·송파 2026년 5~9월 아파트 매매(해제·직거래 제외), 단지·면적별 비교
주간 변동률은 표본 아파트의 가격을 평가한 지수로, 개별 아파트의 거래가격이나 매물 가격이 아닙니다. 실거래 비교는 지금까지 신고된 거래만으로 계산해 신고가 늘면 바뀔 수 있습니다. 본문의 20억 원·19억 3,000만 원은 설명을 위한 가상 예시입니다. 실제 판단은 단지별 실거래와 각자의 자금 사정에 따라 달라지며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.