9월 28일 조사에서 서울 아파트값은 KB +0.16%, 부동산원 +0.09%로 이번 주에도 올랐습니다. 반면 강남구는 두 기관 모두 하락폭이 커졌고, 강남3구 8월 거래는 5월의 4분의 1로 줄었습니다.
그래서 이번 주를 ‘서울 집값 하락’으로 요약하면 틀립니다. 서울 전체와 강남권이 다른 방향으로 움직이고 있습니다. 강남 안에서도 KB와 부동산원 숫자는 여전히 0.39%p 차이가 납니다.
이 글에서는 지난주에 정한 체크포인트부터 확인하고, 서울과 강남 숫자를 나눠 본 뒤, 이 숫자로 매물을 어떻게 판단할지 정리하겠습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 2일
주간 지수: KB부동산·한국부동산원 모두 2026년 9월 28일 조사분, 직전 9월 21일 조사와 비교
실거래: 국토교통부 아파트 매매(해제 거래 제외), 10월 1일 수집. 8월 계약분은 신고 기한(9월 30일)이 지난 숫자입니다.
부동산원 변동률은 R-ONE 가격지수로 계산한 값이라 공식 발표치와 0.01%p 안팎 다를 수 있습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 서울 전체는 아직 오르고 있고, 강남권은 거래가 줄어든 채 하락폭이 커졌습니다. 지표만 보고 ‘강남 매물이 싸졌다’고 판단하기에는 이릅니다. 판단 근거 보기 →
목차
1. 지난주 체크포인트, 결과는
2. 이번 주 숫자: 강남은 내리고 서울은 오릅니다
3. KB 하락폭은 커졌는데 왜 차이는 그대로일까
4. 이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
5. 다음 주 체크포인트
6. 뱅크대디 판단
7. 함께 보면 좋은 글
지난주 체크포인트, 결과는
지난주 글에서 이번 주에 볼 숫자 세 가지를 정해 뒀습니다. 결과는 아래와 같습니다.
| 지난주에 본 것 | 이번 주 결과 | 판정 |
|---|---|---|
| 강남 부동산원 하락폭이 -0.4%대에서 커지나 | -0.418% → -0.556% | 커짐 (서초는 -0.375% → -0.332%로 줄어듦) |
| KB 강남이 -0.1% 아래로 내려가나 | -0.031% → -0.166% | 확인 |
| 신고 마감 뒤 강남3구 8월 거래량 | 340건 (5월 1,411건) | 5월의 약 4분의 1 |
즉 세 가지 모두 ‘강남 하락 신호가 더 뚜렷해졌다’는 쪽으로 확인됐습니다. 거래가 크게 줄어든 상태에서 지수가 내려가는 흐름이 한 주 더 이어졌습니다. 다만 서초는 부동산원 하락폭이 오히려 줄어, 강남3구가 똑같이 움직인 것은 아닙니다.
이번 주 숫자: 강남은 내리고 서울은 오릅니다
| 주간 매매 변동률 | 9/21 조사 | 9/28 조사 |
|---|---|---|
| 서울 · KB | +0.158% | +0.159% |
| 서울 · 부동산원 | +0.134% | +0.089% |
| 강남구 · KB | -0.031% | -0.166% |
| 강남구 · 부동산원 | -0.418% | -0.556% |
즉 서울 전체는 두 기관 모두 상승입니다. 부동산원은 오름폭이 줄었고 KB는 전주와 거의 같습니다. 그래서 이번 주를 ‘서울 집값 하락’이나 ‘두 기관 모두 상승세 둔화’로 요약하면 맞지 않습니다. 강남의 하락과 서울 전체의 상승은 따로 봐야 하는 숫자입니다.
※ 송파구는 이번 주에도 부동산원 -0.188%, KB +0.051%로 두 기관의 방향이 엇갈렸습니다. 노원(KB +0.377% · 부동산원 +0.335%)·성북(+0.364% · +0.357%)은 두 기관 모두 서울 평균보다 많이 올랐습니다.
KB 하락폭은 커졌는데 왜 차이는 그대로일까
| 강남구 | 한 주 변화 | 해석 |
|---|---|---|
| KB | 0.135%p 낮아짐 | 하락폭 확대 |
| 부동산원 | 0.138%p 낮아짐 | 하락폭 확대 |
| 두 값의 차이 | 0.387%p → 0.390%p | 좁혀지지 않음 |
두 기관이 거의 같은 폭으로 함께 내려갔습니다. KB가 부동산원 쪽으로 ‘따라온’ 것이 아니라, 둘 다 한 칸씩 내려가면서 간격은 그대로 남은 셈입니다.
여기서 기억할 점은 KB 변동률과 부동산원 변동률은 다른 숫자라는 것입니다. 부동산원은 조사원이 표본 아파트의 가격을 실거래·매물 상황을 반영해 평가하고, KB는 협력 중개업소가 입력한 시세를 바탕으로 합니다. 거래가 적을수록 ‘요즘 얼마면 팔리겠나’를 추정하는 방식의 차이가 숫자 차이로 남습니다.
이번 주에 달라진 것은 방향이 아니라 하락 신호의 강도입니다. 두 수치가 가까워졌다거나, 어느 한쪽이 실제 거래가격을 더 정확히 설명한다고 결론 낼 근거는 아직 없습니다.
이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
매수를 검토 중이라면 ‘지표가 내렸으니 지금이 싸다’에서 멈추기 쉽습니다. 저는 먼저 그 단지의 같은 면적 최근 실거래를 보고, 층·동·수리 상태가 다른 거래는 따로 놓겠습니다. 그다음 매도자가 실제로 받을 의향이 있는 가격과 비교하겠습니다.
가상 예시
같은 면적 최근 실거래 20억 원
지금 나와 있는 매물 호가 22억 원
= 강남 지표가 내려도 호가가 그대로면, 그 매물은 아직 싸진 것이 아닙니다.
반대로 호가가 내려와도 비교한 거래가 오래됐거나 조건이 다르면 할인이라고 단정하기 어렵습니다. 위 금액은 설명을 위한 가상 예시이며 실제 단지 가격이 아닙니다. 이번 주에는 단지별 실거래를 새로 분석하지 않았기 때문에, 급매가 늘었다는 판단도 붙이지 않았습니다.
다음 주 체크포인트
- 강남 부동산원이 -0.5%대 하락을 이어가는지, 서초처럼 줄어드는지
- KB 강남이 -0.1%대를 유지하는지, 그리고 두 값의 차이(0.39%p)가 좁혀지는지
- 9월 강남 실거래 중 직전 석 달보다 낮게 체결된 거래가 늘어나는지
뱅크대디 판단
저라면 이번 주 숫자를 ‘강남 매수 타이밍’ 신호로 쓰지 않겠습니다. 하락 신호가 강해진 것은 맞지만, 실제 체결가가 따라 내려왔는지는 아직 확인 전이기 때문입니다.
강남구는 KB -0.17%, 부동산원 -0.56%로 둘 다 내려갔고, 강남3구 8월 거래는 340건으로 5월의 4분의 1 수준까지 줄었습니다. 거래가 적은 시장에서 지수가 내려가는 모습입니다.
강남권 매수를 검토한다면 관심 단지에서 직전 거래보다 낮은 체결이 두세 건 연달아 나오는지를 기준으로 삼겠습니다. 강북·외곽 실수요자라면 오히려 서울 전체가 아직 오르고 있다는 점(KB +0.16%, 노원·성북 +0.3%대)이 더 중요한 숫자입니다.
다만 주간 지수는 표본을 평가한 값이라 한두 주 움직임으로 추세를 단정하기 어렵습니다. 다음 주에도 같은 방향인지 한 번 더 확인하겠습니다.
결국 이번 주의 핵심은 ‘강남이 싸졌다’가 아니라 ‘강남 하락 신호가 더 뚜렷해졌다’입니다.
함께 보면 좋은 글
- 서울 아파트값 주간 시황 — 강남 부동산원 -0.42% vs KB -0.03%, 왜 엇갈렸나 (9월 넷째 주)
- 아파트 시세 보는 법 — 실거래가·호가·KB시세, 뭘 기준으로 봐야 할까
- 서울 아파트 시세 지도 — 25개 구 59㎡·84㎡ 실거래가 (매월 업데이트)
자료 출처
- 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트 가격지수 — 서울·강남구 등 9월 21일·28일 매매가격지수로 변동률 계산
- KB부동산 데이터허브 주간 KB주택시장동향 — 서울·구별 주간 매매 변동률
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 강남·서초·송파 2026년 5월·8월 아파트 매매 건수(해제 거래 제외)
주간 변동률은 표본 아파트의 가격을 평가한 지수이며 개별 아파트의 체결가격이나 매물 가격이 아닙니다. 본문의 20억 원·22억 원은 설명을 위한 가상 예시입니다. 실제 거래 판단은 단지별 실거래와 개인 자금 사정에 따라 달라지며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하기 위한 내용은 아닙니다. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.