같은 주, 같은 강남구 아파트값인데 한국부동산원은 -0.42%, KB부동산은 -0.03%를 내놨습니다. 한쪽은 “강남 급락”, 다른 쪽은 “보합”이라 읽히는 숫자라서, 두 지표가 왜 엇갈렸는지와 실제 거래가는 어느 쪽에 가까웠는지를 실거래로 확인해 봤습니다.
2026년 9월 21일 조사분(한국부동산원·KB부동산) · 실거래는 9월 22일 계약분까지(국토교통부) · 9월 27일 수집 기준
한눈에 보기
✔ 이번 주 서울 아파트값: 부동산원 +0.13%, KB +0.16% — 둘 다 오름폭은 줄어드는 중
✔ 강남구: 부동산원 -0.42% vs KB -0.03%, 25개 구 중 두 기관 차이가 가장 큼
✔ 부동산원은 8월 31일 조사부터 4주 연속 -0.35% 이하, KB는 -0.13%~-0.03%
✔ 8월 15일 이후 강남 실거래 54건 중 31건은 직전 석 달보다 높게 거래(가운데 값 +0.7%)
✔ 뱅크대디 판단: 지금은 “급락”보다 거래가 끊긴 채 호가만 내려오는 조정에 가깝다
이번 주 서울 25개 구 아파트값 (부동산원 vs KB)
9월 21일 조사 기준 주간 매매가 변동률을 두 기관별로 지도에 나눠 담았습니다. 같은 색 기준이라 두 장을 번갈아 보면 차이가 바로 보입니다. 부동산원에서는 강남·서초가 진한 파랑이지만, KB에서는 연한 파랑에 그칩니다. 나머지 22개 구는 두 기관 모두 올랐습니다(송파는 부동산원만 하락).
강남구, 두 지표는 언제부터 갈라졌나
7월까지는 두 지표 모두 오름폭이 조금씩 줄어드는 같은 방향이었습니다. 부동산원은 8월 10일 조사(-0.02%)에, KB는 8월 17일 조사(-0.03%)에 처음 마이너스로 돌아섰으니 “꺾인 시점”은 거의 같습니다. 갈라진 건 8월 31일 조사부터입니다. 부동산원은 -0.11%에서 -0.41%로 한 번에 내려앉은 뒤 4주째 -0.35~-0.42%를 이어 갔고, KB는 -0.03~-0.13% 사이에 머물렀습니다. 서초구도 부동산원 -0.38% vs KB -0.02%로 같은 모양입니다.
| 조사일 | 부동산원 | KB |
|---|---|---|
| 8월 3일 | +0.01% | +0.04% |
| 8월 10일 | -0.02% | +0.00% |
| 8월 17일 | -0.05% | -0.03% |
| 8월 24일 | -0.11% | -0.06% |
| 8월 31일 | -0.41% | -0.04% |
| 9월 7일 | -0.35% | -0.04% |
| 9월 14일 | -0.36% | -0.13% |
| 9월 21일 | -0.42% | -0.03% |
왜 이렇게 다를까
한국부동산원은 표본 아파트의 가격을 조사원이 실거래와 매물·시장 상황을 반영해 매기고, KB부동산은 협력 중개업소가 입력한 시세를 바탕으로 합니다. 거래가 활발할 때는 둘 다 실거래를 따라가니 비슷해지지만, 거래가 끊기면 “요즘 얼마면 팔리겠나”를 어떻게 추정하느냐에 따라 숫자가 벌어집니다. 강남·서초·송파 매매 거래는 5월 1,411건에서 8월 336건(신고 진행 중)으로 크게 줄었습니다. 낮춘 매물 호가를 빨리 반영하는 쪽과, 체결가가 확인될 때까지 시세를 잘 안 움직이는 쪽의 차이로 보는 게 자연스럽습니다. 두 기관이 공식적으로 이번 차이를 설명한 건 아니어서, 이 부분은 뱅크대디의 해석입니다.
실거래로 확인: 강남 체결가는 정말 떨어졌나
8월 15일~9월 22일 강남구에서 계약된 아파트 78건 중, 같은 단지·같은 면적의 5~7월 거래가 있어 비교할 수 있는 54건을 골랐습니다. 이 54건을 5~7월 가운데 값과 비교하면 31건은 더 높게, 23건은 더 낮게 팔렸고, 전체 가운데 값은 +0.7%였습니다.
| 계약 시기 | 비교 거래 | 직전보다 높게 | 직전보다 낮게 | 가운데 값 |
|---|---|---|---|---|
| 8월 15~31일 | 27건 | 17건 | 10건 | +1.2% |
| 9월 1~22일 | 27건 | 14건 | 13건 | +0.5% |
| 합계 | 54건 | 31건 | 23건 | +0.7% |
해제 거래 제외. 직전 = 같은 단지·같은 전용면적(반올림 ㎡)의 2026년 5~7월 거래 중위가. 9월 계약분은 신고 기한(30일)이 남아 건수가 더 늘어납니다.
부동산원이 4주 동안 -1.5% 넘게 빠졌다고 말하는 기간에, 실제 체결가는 아직 직전 수준 위아래에서 오갔다는 뜻입니다. 숫자만 보면 KB 쪽에 더 가깝습니다. 다만 흐름은 분명히 식고 있습니다. 8월 후반 17 대 10이던 “높게 대 낮게”가 9월엔 14 대 13으로 거의 반반이 됐고, 가운데 값도 +1.2%에서 +0.5%로 줄었습니다.
뱅크대디 생각
강남은 지금 “떨어진 가격에 팔리는 시장”이라기보다 “사겠다는 사람이 줄어 거래가 멈춘 시장”입니다. 부동산원 -0.42%를 그대로 믿고 “강남 급락, 지금이 기회”라고 보면 호가와 실거래 사이에서 헛걸음하기 쉽고, KB -0.03%만 보고 “아무 일 없다”고 보면 식어 가는 흐름을 놓칩니다. 부동산원 숫자는 방향을, 실거래는 수준을 알려 준다고 나눠 보는 게 현실적입니다. 강남권 매수를 고민한다면 관심 단지의 직전 거래가보다 낮은 체결이 두세 건 연달아 나오는지를 신호로 삼는 걸 권합니다.
다음 주 체크포인트
- 강남·서초 부동산원 하락폭이 -0.4%대에서 더 커지는지, 줄어드는지
- KB 강남구가 -0.1%보다 더 내려가는지(두 지표가 좁혀지는 방향)
- 8월 거래 신고 마감(9월 30일) 후 강남 3구 8월 거래량과 9월 실거래 추가분
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출처: 한국부동산원 주간 아파트 가격동향(R-ONE), KB부동산 주간 KB주택시장동향, 국토교통부 아파트 매매 실거래가(공공데이터포털) · 2026년 9월 27일 수집 · 계산·지도: 뱅크대디 집값노트
부동산원 변동률은 수집한 매매가격지수로 계산해 공식 발표치와 0.01%p 정도 다를 수 있습니다. 이 글은 투자 권유가 아니며, 거래 전에는 실거래가 공개시스템에서 원자료를 꼭 확인하세요.