산곡역자이힐스테이트앤하늘채 59㎡ 분양가는 최고 7억 8,000만 원입니다. 같은 산곡동에 2024년 들어선 부평캐슬&더샵퍼스트 59㎡는 올해 6월 이후 중간값 5억 9,000만 원에 거래됐습니다.
7호선 산곡역 바로 앞, 2,706세대 대단지라 “부평 대장 신축이니 비싸도 된다”는 말이 나옵니다. 틀린 말은 아니지만, 지금 분양가는 근처 2~4년 차 신축이 실제로 팔린 값보다 59㎡ 기준 1억 5,000만~1억 9,000만 원 높습니다. 이 차이를 3년 뒤 새 아파트 값으로 받아들일 수 있느냐가 이번 청약의 핵심입니다.
이 글에서는 일정과 타입별 분양가를 먼저 보고, 주변 신축 실거래와 나란히 놓은 뒤, 당첨되면 언제 얼마가 필요한지까지 계산해 보겠습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 10일
분양 정보: 청약홈 입주자모집공고 데이터(2026년 10월 8일 공고). 분양가는 타입별 최고가입니다.
주변 시세: 국토교통부 아파트 매매 실거래, 인천 부평구 2026년 6월 1일~10월 9일 계약 신고분(직거래·해제 제외). 9~10월 계약은 신고 기한이 남아 건수가 더 늘어날 수 있습니다.
계약금·중도금·잔금 비율, 중도금 대출 조건, 전매 제한은 입주자모집공고문(PDF) 원문으로 확인했습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 위치와 규모는 부평에서 손꼽히지만, 분양가는 주변 신축 실거래보다 59㎡ 기준 1억 5,000만 원 이상 높습니다. 실거주라면 59㎡ C·A 타입을 기준으로 따져 볼 만하고, 10억 원대 84㎡ B는 서두를 이유가 적습니다. 판단 근거 보기 →
목차
1. 단지 개요와 청약 일정
2. 타입별 분양가: 59㎡가 3분의 2
3. 주변 신축은 얼마에 팔렸나
4. 당첨되면 언제 얼마가 필요할까
5. 이번 달 수도권 청약에서 보인 신호
6. 뱅크대디 판단
7. 함께 보면 좋은 글
단지 개요와 청약 일정
| 위치 | 인천 부평구 산곡동 10번지 일원 (산곡6구역 재개발), 7호선 산곡역 앞 |
| 규모 | 총 2,706세대, 20개 동, 최고 33층 이번 일반분양 1,289세대 (일반 604 · 특별공급 685) |
| 시공 | GS건설 · 현대건설 · 코오롱글로벌 |
| 입주 예정 | 2029년 12월 |
| 규제 | 비규제지역, 분양가상한제 미적용 전매 제한 1년(당첨자 발표일부터), 재당첨 제한·거주 의무 없음 |
| 구분 | 날짜 |
|---|---|
| 특별공급 | 10월 19일(월) |
| 1순위 (해당·기타지역) | 10월 20일(화) |
| 2순위 | 10월 21일(수) |
| 당첨자 발표 | 10월 27일(화) |
| 계약 | 11월 9일(월)~11일(수) |
당첨 발표부터 계약까지 2주 남짓입니다. 계약금은 이 사이에 현금으로 준비해야 하니, 청약 버튼을 누르기 전에 자금부터 맞춰 두는 게 순서입니다. 1순위는 인천 거주자가 해당지역으로 먼저 뽑히고, 서울·경기 거주자는 기타지역으로 신청할 수 있습니다. 자세한 자격은 청약홈 입주자모집공고에서 확인하세요.
타입별 분양가: 59㎡가 3분의 2
| 타입 | 일반 / 특공 | 분양가(최고) |
|---|---|---|
| 50㎡ A·B | 76 / 80 | 5억 5,600만~5억 6,000만 원 |
| 59㎡ C | 99 / 114 | 7억 3,400만 원 |
| 59㎡ A | 140 / 167 | 7억 4,600만 원 |
| 59㎡ B | 153 / 181 | 7억 8,000만 원 |
| 75㎡ A·B | 95 / 101 | 9억 1,000만~9억 3,000만 원 |
| 84㎡ A | 11 / 9 | 9억 4,100만 원 |
| 84㎡ B | 30 / 33 | 10억 3,200만 원 |
이번 물량 1,289세대 가운데 59㎡가 854세대로 3분의 2입니다. 84㎡는 83세대뿐이라 경쟁은 84㎡ 쪽이 세게 붙을 수 있지만, 가격은 10억 원을 넘습니다. 같은 59㎡ 안에서도 C와 B는 4,600만 원 차이가 나니, 타입을 고를 때 이 차이를 꼭 보세요.
※ 특별공급(685세대)이 일반공급(604세대)보다 많습니다. 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급 자격이 되면 특별공급이 당첨 확률 면에서 유리할 수 있습니다. 유형별 자격과 배정 세대는 공고문에서 확인하세요.
주변 신축은 얼마에 팔렸나
부평구에서 2022~2024년에 준공해 올해 6월 이후 거래가 꾸준히 있었던 단지를 골랐습니다. 숫자는 그 기간 실제 거래가격의 중간값입니다.
| 단지 (동 · 준공) | 59㎡ | 84㎡ |
|---|---|---|
| 산곡역 분양가 (산곡동 · 2029 입주) | 7.34~ 7.80억 | 9.41~ 10.32억 |
| 부평캐슬&더샵퍼스트 (산곡동 · 2024) | 5.90억 (22건) | 7.99억 (2건) |
| 부평SKVIEW해모로 (부평동 · 2023) | 5.97억 (17건) | 7.45억 (7건) |
| 힐스테이트부평 (십정동 · 2023) | 5.97억 (15건) | 7.25억 (4건) |
| e편한세상부평그랑힐스 (청천동 · 2024) | 5.17억 (67건) | 7.00억 (17건) |
| 부평신일해피트리더루츠 (산곡동 · 2022) | 5.53억 (15건) | 6.80억 (8건) |
| 부평두산위브더파크 (산곡동 · 2022) | 5.25억 (8건) | 6.25억 (9건) |
59㎡로 보면 주변에서 가장 비싸게 팔리는 2023~2024년 준공 단지가 5억 9,000만~6억 원 안팎입니다. 산곡역 59㎡ C(7억 3,400만 원)는 이보다 약 1억 4,000만 원, 59㎡ B(7억 8,000만 원)는 약 1억 9,000만 원 높습니다. 84㎡는 차이가 더 벌어져, 84㎡ B는 부평SKVIEW해모로 중간값보다 약 2억 9,000만 원 높습니다.
물론 산곡역 단지는 2029년에 입주하는 새 아파트이고, 역 바로 앞 2,706세대라 지금 비교한 단지들보다 조건이 좋습니다. 분양가와 주변 실거래는 다른 숫자입니다. 분양가는 3년 뒤 새 집에 대한 값이고, 실거래는 지금 이미 지어진 집의 값입니다. 다만 3년 뒤 이 단지가 주변보다 1억 5,000만~2억 원 더 비싸게 팔릴지는 지금 아무도 장담할 수 없습니다.
당첨되면 언제 얼마가 필요할까
가장 물량이 많은 59㎡ B 최고가(7억 8,000만 원)를 기준으로, 공고문에 나온 비율(계약금 5%, 중도금 60%, 잔금 35%)대로 계산했습니다. 계약금이 흔한 10%가 아니라 5%라서 처음 들어가는 현금은 적지만, 그만큼 잔금이 커집니다.
| 구분 | 시기 | 금액 |
|---|---|---|
| 계약금 5% | 1차 계약 때(11월 9~11일) 2차 2026년 12월 2일 | 3,900만 원 (1차 1,000만 원 + 2차 2,900만 원) |
| 중도금 60% | 2027년 3월~2029년 7월 6번 | 4억 6,800만 원 (회당 7,800만 원, 이자후불제 대출 알선) |
| 잔금 35% | 2029년 12월 입주 때 | 2억 7,300만 원 + 중도금 대출 상환과 이자 |
| 발코니 확장 | 계약 때 10% · 2027년 3월 20% · 입주 때 70% | 1,920만 원 (59㎡ B, 분양가와 별도) |
즉 계약 때 손에 쥐고 있어야 할 현금은 1,000만 원, 두 달 뒤까지 합쳐도 3,900만 원(발코니 계약금 포함 약 4,100만 원)입니다. 진입은 쉽지만, 입주 때는 잔금 2억 7,300만 원에 중도금 대출 4억 6,800만 원, 그동안 시행사가 대신 내 준 중도금 이자까지 한꺼번에 정리해야 합니다. 이 7억 원이 넘는 돈을 입주 시점의 주택담보대출과 내 돈으로 나눠 내는 구조라, 입주 때 대출이 얼마나 나오느냐가 진짜 관문입니다. 취득세와 옵션 비용도 별도입니다.
※ 이자후불제는 이자가 없는 게 아니라, 입주 전까지 시행사가 대신 낸 중도금 이자를 입주 때 한꺼번에 갚는 방식입니다. 공고문은 금융 규제로 집단대출이 안 되면 중도금을 직접 내야 한다고 적고 있습니다. 동·층에 따라 분양가가 달라 실제 금액은 이보다 적을 수 있습니다. 단계별 자금 흐름은 당첨 후 필요한 돈 글에 정리해 두었습니다.
이번 달 수도권 청약에서 보인 신호
산곡역 청약 직전 수도권에서 나온 결과 두 가지를 같이 보면 판단에 도움이 됩니다.
- 광명 시티프라디움 에듀하임: 8억 원대 59㎡는 1순위에서 마감됐지만, 11억 원대 84㎡는 다섯 타입 가운데 네 타입이 2순위까지 받고도 약 75세대가 남았습니다. 주변 시세보다 높다고 느낀 평형은 사람들이 피했습니다.
- 상동역 롯데캐슬 시그니처(부천): 8월 1순위에서 84㎡ 대부분 타입이 신청 인원을 채웠는데, 10월에 84㎡ 784세대가 무순위로 다시 나왔습니다. 당첨된 사람들 상당수가 계약을 하지 않은 것으로 보입니다.
두 단지 모두 “청약은 넣었지만 막상 그 값에 계약할지는 다르게 판단했다”는 흐름입니다. 산곡역도 경쟁률보다 계약까지 이어지는지를 봐야 하고, 계약이 덜 되면 무순위 물량이 다시 나올 수 있습니다.
뱅크대디 판단
저라면 59㎡ C(7억 3,400만 원)나 A(7억 4,600만 원)를 기준으로, “3년 뒤 새 집 값으로 주변보다 1억 5,000만 원을 더 낼 수 있나”를 먼저 따지겠습니다.
주변 2023~2024년 준공 단지 59㎡는 5억 9,000만~6억 원 안팎에 거래되고 있고, 산곡역 59㎡는 7억 3,400만~7억 8,000만 원입니다. 역 앞 대단지 새 아파트라는 장점은 분명하지만, 그 장점의 값을 이미 분양가에 꽤 많이 얹은 가격입니다.
검토해 볼 만한 경우: 7호선으로 출퇴근하면서 부평에 오래 살 계획이고, 계약금 3,900만 원은 물론 입주 때 잔금과 중도금 상환 7억 원 넘는 돈을 대출 포함해 감당할 수 있는 실거주자라면 59㎡ C·A는 따져 볼 만합니다. 특별공급 자격이 있다면 더 그렇습니다.
먼저 다시 볼 경우: 시세차익을 기대하고 넣는다면, 지금 주변 신축과의 차이(1억 5,000만~2억 원)를 3년 안에 메울 근거가 필요합니다. 10억 원대 84㎡ B는 광명 84㎡처럼 남을 수도 있어 급할 이유가 적습니다.
다만 주변 단지 84㎡는 거래가 2~9건이라 중간값이 크게 흔들릴 수 있고, 9~10월 거래는 아직 신고가 덜 들어왔습니다. 계약금 5%·전매 제한 1년이라 “일단 넣고 보자”는 수요가 몰릴 수 있지만, 입주 때 필요한 돈은 그대로입니다.
결국 이 청약은 “산곡역이 좋은가”가 아니라 “그 좋은 점에 1억 5,000만 원 이상을 더 낼 것인가”의 문제입니다.
함께 보면 좋은 글
자료 출처
- 청약홈 산곡역자이힐스테이트앤하늘채 입주자모집공고 — 일정, 공급 세대, 타입별 분양가, 공고문 PDF(계약금·중도금·잔금 비율, 중도금 대출, 전매 제한, 발코니 확장비)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 — 인천 부평구 아파트 매매 2026년 6월~10월 9일 계약분(직거래·해제 제외)
- 청약홈 청약 경쟁률 — 광명 시티프라디움 에듀하임, 상동역 롯데캐슬 시그니처 주택형별 결과
분양가는 공고상 타입별 최고가이고, 주변 시세는 신고된 실거래의 중간값이라 층·동·향에 따라 실제 가격은 다릅니다. 실제 판단은 각자의 청약 자격과 자금 사정에 따라 달라지며, 특정 부동산의 매수·청약을 권유하기 위한 내용은 아닙니다. 계약 전 입주자모집공고 원문을 꼭 확인하세요. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.