필요한 주담대가 3억 원 안팎이면 보금자리론 체증식, 4억 원부터는 사실상 은행입니다. 규제지역이면 은행은 집값의 60%를 현금으로 요구합니다.
신생아특례대출·디딤돌대출·보금자리론·은행 중 무엇이 최선인지는 “주택담보대출(주담대)을 얼마나 받아야 하느냐”와 “집이 규제지역에 있느냐”에 따라 달라집니다. 상품마다 빌려주는 최대 금액이 다르기 때문입니다. 그래서 주담대 금액별 결론을 먼저 보고, 그 근거를 이어서 보겠습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 5일
· 신생아 특례 2.65%·디딤돌대출 3.80%: 주택도시기금 금리표, 부부합산 연소득 4,000만~6,000만 원·30년
· 보금자리론: 10월 아낌e 30년 5.10%(규제지역 5.30%), 체증식은 한국주택금융공사 대출계산기 기준
· 은행: 금융감독원 9월 공시 주요 은행 고정(혼합) 최저금리 4.97%(우대조건을 모두 채운 값)
· 무주택자, 30년 기준. 체증식 외에는 원리금균등으로 계산했습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 2억 원 이하는 디딤돌대출, 2억~3억 6,000만 원은 보금자리론 체증식, 4억 원 이상은 은행입니다. 아이를 2년 안에 낳았다면 4억 원까지 신생아 특례가 모두를 이깁니다. 고르는 순서 보기 →
목차
1. 주담대 금액·지역별 최선의 선택
2. 주담대 금액별 매달 갚는 돈과 필요한 소득
3. 보금자리론은 체증식이 핵심입니다
4. 신생아 특례는 ‘5년짜리 금리’입니다
5. 자격: 소득과 집값이 먼저 거릅니다
6. 뱅크대디 판단: 고르는 순서
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주담대 금액·지역별 최선의 선택
| 필요한 주담대 | 비규제지역 | 규제지역 |
|---|---|---|
| 2억 원 이하 | 디딤돌대출 월 93만 원 | 디딤돌대출 월 93만 원 |
| 3억 원 | 보금자리론 체증식 첫 달 130만 원 · 신혼·2자녀는 디딤돌대출 136만 원 | 보금자리론 체증식 첫 달 135만 원 · 은행은 집값 7억 5,000만 원부터 |
| 4억 원 | 은행 월 214만 원 · 생애최초·다자녀는 보금자리론 173만 원 | 은행 집값 10억 원부터 · 생애최초는 보금자리론 180만 원 |
| 5억 원 | 은행 월 267만 원 · 집값 7억 1,500만 원부터 | 은행 집값 12억 5,000만 원부터(생애최초 7억 1,500만 원) |
| 6억 원 | 은행 월 321만 원 · 집값 8억 5,700만 원부터 | 은행 집값 15억 원(생애최초 8억 5,700만 원) |
즉 경계는 정책대출 한도에서 생깁니다. 디딤돌대출은 2억 원(신혼·2자녀 3억 2,000만 원), 보금자리론은 3억 6,000만 원(생애최초 4억 2,000만 원, 다자녀 4억 원)까지만 빌려줍니다. 그 위로는 은행뿐인데, 은행은 비규제지역에서 집값의 70%, 규제지역에서 40%(생애최초 70%)까지만 빌려줍니다. 그래서 규제지역에서 은행 주담대 5억 원을 받으려면 집값이 12억 5,000만 원은 돼야 합니다.
※ 아이를 2년 안에 낳았다면 4억 원까지는 지역과 상관없이 신생아 특례(집값 9억 원 이하)가 먼저입니다. 보금자리론은 집값 6억 원 이하여야 해서 4억 원을 받으려면 집값이 5억 7,200만~6억 원이어야 합니다. 은행 주담대는 집값 15억 원 이하에서 최대 6억 원입니다.
주담대 금액별 매달 갚는 돈과 필요한 소득
| 주담대 · 30년 | 정책대출 첫 달 | 은행 4.97% |
|---|---|---|
| 2억 원 | 신생아 81만 · 체증식 87만 · 디딤돌대출 93만 원 | 107만 원 |
| 3억 원 | 신생아 121만 · 체증식 130만 원 | 161만 원 |
| 4억 원 | 신생아 161만 · 체증식 173만 원 체증식은 생애최초·다자녀만 | 214만 원 |
| 5억 원 | — | 267만 원 |
| 6억 원 | — | 321만 원 |
은행은 연소득의 40%까지만 갚게 하는 DSR 규제가 있습니다. 위 상환액으로만 따져도 주담대 1억 원당 연소득 약 1,600만 원이 필요합니다. 4억 원이면 약 6,400만 원, 6억 원이면 약 9,600만 원이고, 실제 심사는 스트레스 금리를 더해 더 높습니다. 은행 4.97%는 우대를 모두 채운 최저값이라 실제 상환액도 이보다 많을 수 있습니다.
보금자리론은 체증식이 핵심입니다
| 3억 원 · 30년 · 5.10% | 매달 갚는 돈 | 30년 총이자 |
|---|---|---|
| 체증식 | 첫 달 130만 원 → 마지막 달 219만 원 처음 10년 평균 144만 원 | 3억 2,504만 원 |
| 원리금균등 | 163만 원 30년 내내 같음 | 2억 8,640만 원 |
체증식은 첫 달에 사실상 이자만 내고, 그 뒤 매달 약 2,400원씩 늘어납니다. 첫 달은 원리금균등보다 33만 원 적고, 137회차(11년 5개월째)부터 더 많아집니다. 원금을 늦게 갚는 만큼 30년 이자는 약 3,860만 원 더 냅니다.
그래도 체증식이 핵심인 이유는 두 가지입니다. 첫째, 직장인은 처음 10년 평균 상환액(144만 원)으로 소득을 심사해, 3억 원에 필요한 연소득이 약 3,260만 원에서 2,890만 원으로 내려갑니다. 둘째, 은행(161만 원)보다 첫 달이 31만 원 적으면서 30년 내내 금리가 고정입니다.
다만 체증식은 만 40세 미만만 고를 수 있고(50년 만기 불가), 대출 뒤에는 상환 방식을 바꿀 수 없습니다. 규제지역은 금리가 0.2%p 높아 3억 원 첫 달이 135만 원입니다.
신생아 특례는 ‘5년짜리 금리’입니다
신생아 특례 디딤돌대출은 집값 9억 원, 부부합산 연소득 1억 3,000만 원(맞벌이 2억 원)까지 되고 한도는 4억 원입니다. 규제지역에서도 집값의 70%를 빌려주고, 금리는 네 상품 중 가장 낮습니다. 그래서 4억 원까지는 어느 지역에서나 첫 번째 선택입니다.
다만 2.65%는 처음 5년 특례금리입니다. 6년째부터는 연소득 8,500만 원 이하면 신혼부부 디딤돌대출 금리 수준으로 올라갑니다. 대출받은 뒤 아이를 더 낳으면 1명당 특례가 5년씩, 최장 15년까지 늘어납니다. ‘5년 뒤 금리가 올라도 감당되는지’를 같이 봐야 합니다.
자격: 소득과 집값이 먼저 거릅니다
| 상품 | 부부합산 연소득 | 집값 · 한도 |
|---|---|---|
| 신생아 특례 2년 내 출산 | 1억 3,000만 원 이하 맞벌이 2억 원 | 9억 원 이하 최대 4억 원 |
| 디딤돌대출 | 6,000만 원 이하 생애최초·2자녀 7,000만, 신혼 8,500만 | 5억 원 이하 신혼·2자녀 6억, 최대 2억~3.2억 |
| 보금자리론 | 7,000만 원 이하 신혼 8,500만, 자녀 있으면 9,000만~1억 | 6억 원 이하 최대 3.6억~4.2억 |
| 은행 주담대 | 제한 없음 DSR 40% 심사 | 제한 없음 최대 6억 원 |
※ 신생아 특례·디딤돌대출은 전용 85㎡ 이하, 순자산 5억 1,100만 원 이하 무주택 세대주가 대상입니다. 보금자리론은 규제지역에서 LTV가 60%로 줄지만, 무주택·집값 6억 원 이하·연소득 7,000만 원 이하 실수요자나 생애최초는 70%를 유지합니다. 규제지역은 조정대상지역·투기과열지구로, 계약 전에 내 집이 해당하는지 확인해야 합니다. 상품별 한도·금리는 정책대출 표에서 매달 업데이트합니다.
뱅크대디 판단: 고르는 순서
저라면 먼저 “주담대를 얼마나 받아야 하는가”를 정하고, 그 금액으로 상품을 고르겠습니다.
① 아이를 2년 안에 낳았다면 4억 원까지는 신생아 특례입니다. 지역과 상관없이 가장 쌉니다. 5년 뒤 금리 인상만 감안하면 됩니다.
② 2억 원 이하만 필요하면 디딤돌대출입니다. 신혼·2자녀라면 3억 2,000만 원까지 디딤돌대출이 가장 쌉니다.
③ 2억~3억 6,000만 원은 보금자리론 체증식입니다. 은행보다 첫 달이 적고, 필요한 소득도 낮고, 30년 고정입니다. 규제지역이면 생애최초가 아닌 이상 은행은 현금이 훨씬 더 들어 사실상 보금자리론뿐입니다. 만 40세가 넘었다면 원리금균등으로 갑니다.
④ 4억 원 이상은 은행입니다. 주담대 1억 원당 연소득 약 1,600만 원, 현금은 비규제지역 집값의 30%, 규제지역 60%(생애최초 30%)를 준비해야 합니다. 이 두 조건이 안 맞으면 주담대를 늘리기보다 집값을 낮춰 정책대출 구간으로 들어가는 편이 현실적입니다.
금리는 매달 바뀌니 신청하는 달 금리로 다시 계산하세요. 결국 주담대는 금리가 아니라 금액으로 고릅니다. 모자라는 만큼만 빌릴 수 있는 가장 싼 주담대가 답입니다.
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자료 출처
- 주택도시기금 신생아 특례 디딤돌대출·디딤돌대출 — 소득·집값·한도·LTV·금리표, 특례금리 종료 후 금리(2026년 10월 5일 확인)
- 한국주택금융공사 보금자리론(업무처리기준)·금리안내·대출계산기 — 한도·규제지역 LTV·DTI, 체증식 조건, 10월 금리와 규제지역 가산, 체증식 상환액
- 금융감독원 금융상품통합비교공시 2026년 9월 — 은행 고정(혼합) 최저금리(금리 비교 페이지)
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월 상환액은 공시 금리로 계산한 예시이며, 필요한 집값은 주담대 ÷ LTV로 단순 계산한 값입니다. 실제 금리·한도는 개인 조건에 따라 다르며, 특정 부동산의 매수나 대출을 권유하기 위한 내용은 아닙니다. 신청 전 기관에 다시 확인하세요. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.