주택담보대출 4억 원을 연 4%에 30년 동안 갚으면 매달 191만 원입니다. 5억 원을 빌리면 238.7만 원. 대출액 1억 원 차이가 월 납입액으로는 47.7만 원입니다.

집값이 1억 원 더 비싼 집을 고를 때는 계약금만 생각하기 쉽습니다. 그 차이를 대출로 메운다면, 연 4%·30년 기준으로 만기까지 이자도 약 7,200만 원 더 냅니다. 다만 이건 30년 내내 갚는 계산입니다. 중간에 갚을 계획이 있다면 숫자를 다르게 읽어야 합니다.

3억·4억·5억, 한 달에 얼마를 갚을까

모두 원리금균등·30년입니다. 금리는 비교를 위한 연 3~6% 가정이고, 실제 은행 제시금리가 아닙니다. ‘이자’는 중간에 갚지 않고 만기까지 낼 때의 총액입니다.

3억 원 대출

금리	월(만원)	이자(억원)
연 3%	126.5	1.55
연 4%	143.2	2.16
연 5%	161.0	2.80
연 6%	179.9	3.48

4억 원 대출

금리	월(만원)	이자(억원)
연 3%	168.6	2.07
연 4%	191.0	2.87
연 5%	214.7	3.73
연 6%	239.8	4.63

5억 원 대출

금리	월(만원)	이자(억원)
연 3%	210.8	2.59
연 4%	238.7	3.59
연 5%	268.4	4.66
연 6%	299.8	5.79

4억 원을 빌린다면 연 4%일 때 월 191만 원, 연 5%일 때 214.7만 원입니다. 금리 1%포인트에 월 23.8만 원 차이가 납니다. 같은 1억 원을 더 빌릴 때는 연 5%에서 월 부담이 53.7만 원, 만기 총이자가 약 9,300만 원 늘어납니다.

20년은 부담스럽고, 30년은 이자가 아깝다면

같은 4억 원·연 4%라도 20년으로 갚으면 월 242.4만 원입니다. 30년의 191만 원보다 매달 51.4만 원이 더 나가죠. 대신 만기까지의 이자는 20년 약 1.82억 원, 30년 약 2.87억 원입니다.

월 51만 원을 더 내도 생활비와 비상자금이 충분하다면 20년이 편할 수 있습니다. 반대로 아이를 키우거나 이사를 앞두고 현금을 남겨야 한다면 30년으로 월 부담을 낮춘 뒤, 여유가 생겼을 때 원금을 갚는 방법도 있습니다. 30년 만기라는 말이 30년 내내 빚을 유지해야 한다는 뜻은 아닙니다.

40년으로 늘리면 어떻게 될까

4억 원·연 4%를 40년으로 늘린 계산에서는 월 납입액이 167.2만 원으로 내려갑니다. 30년보다 23.8만 원 적지만, 끝까지 갚으면 총이자는 2.87억 원에서 4.02억 원으로 늘어납니다.

다만 이 그림의 40년은 비용을 비교하기 위한 예시입니다. 금융위원회는 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 주담대 만기를 30년 이내로 제한했습니다. 새로 받을 대출이라면 지역·상품·경과규정에 따라 실제 가능한 만기부터 확인해야 합니다.

그런데 3년 뒤 갚는다면 이자 차이는?

30년 대출의 총이자 2.87억 원은 30년 내내 갚을 때의 예상액입니다. 같은 4억 원·연 4%를 36개월 동안 갚았다면 그동안 낸 이자는 약 4,674만 원, 남은 원금은 약 3억 7,800만 원입니다. 그때 전액을 갚을 수 있다면 이후의 이자는 내지 않습니다.

40년으로 계산하면 첫 3년간 약 856만 원 덜 납부하지만, 갚아야 할 원금은 약 908만 원 더 남습니다. 차이인 약 52만 원이 그 기간에 더 낸 이자입니다. 그림 속 1.15억 원 차이는 두 대출을 각각 만기까지 유지했을 때에만 나옵니다.

중도상환수수료는 대출 실행 후 3년 이내 갚을 때 예외적으로 부과할 수 있고, 3년이 지나면 통상 부과되지 않습니다(금융위원회 안내). 그렇다고 3년을 무조건 기다릴 필요는 없습니다. 그전에 갚을 돈이 생겼다면 수수료와 그동안 아낄 이자를 비교하면 됩니다. 갈아타기는 새 금리와 비용, 당시의 대출심사까지 함께 봐야 합니다.

물가가 오르면 긴 대출이 유리할까

매달 내는 191만 원이 고정된 상태에서 물가가 해마다 2%씩 오른다고 가정하면, 10년 뒤 그 돈의 현재 구매력은 약 157만 원입니다. 소득도 같이 늘어난다면 고정된 월 납입액은 지금보다 덜 무겁게 느껴질 수 있습니다.

소득이 오를 여지가 있는 젊은 가구라면 20년을 고집하기보다 30년으로 현금을 남기는 편이 나을 수 있습니다. 다만 월급이 물가만큼 오른다는 보장은 없고, 변동·혼합·주기형 대출이라면 금리도 바뀔 수 있습니다. 미래의 임금 상승을 먼저 당겨 써서 집값을 높이는 계획과는 구분해야 합니다.

은행이 빌려주는 금액과 우리 집이 견디는 금액

은행 DSR은 연소득에 비해 대출 원리금을 얼마나 갚는지 보는 심사 기준입니다. 2026년 8월 금융위원회 자료에는 은행권 DSR 규제가 40%로 나옵니다. 은행 심사를 통과해도 그 금액이 가계에 편한 수준이라는 뜻은 아닙니다.

가계부에는 세후 월소득을 적고 주담대, 다른 대출, 관리비, 보유세를 월로 나눈 금액, 생활비와 양육비를 빼 보세요. 그 뒤에도 비상자금이 쌓이는지, 금리를 1%포인트 높게 잡아도 적자가 나지 않는지를 보면 대출 가능한 금액과 감당 가능한 금액의 차이가 드러납니다. 보너스나 장래 연봉 인상은 아직 통장에 들어온 돈이 아닙니다.

뱅크대디 생각

4억 원·연 4%라면 20년과 30년의 월 차이가 51.4만 원입니다. 30년을 택해 그 돈으로 비상자금을 만들고 나중에 원금을 갚는다면 긴 만기의 여유가 가치 있습니다. 반대로 줄어든 납입액을 계획 없이 쓰고 30년 끝까지 갚는다면 이자는 약 1.05억 원 더 냅니다. 얼마나 오래 빌릴까와 함께 덜 낸 돈을 어디에 둘까를 정해야 합니다.

계산 기준·출처

2026년 9월 28일 계산, 9월 29일 제도 확인. 원리금균등·거치 없음·연 3~6% 금리가 기간 내내 그대로라는 가정입니다. 월이율은 연이율÷12이며, 표의 월 납입액은 만 원 단위 소수 첫째 자리, 총이자는 억 원 단위 소수 둘째 자리로 반올림했습니다. 3년 비교는 36회 납부한 월말의 상환표 기준으로, 실제 중도상환일의 이자·수수료와 다를 수 있습니다.

상환방식 참고: 한국주택금융공사 월별상환원리금. 실제 금리·만기·대출 한도·중도상환 조건은 금융기관의 상품설명서와 약정서를 확인하세요.

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