같은 아파트에 4년을 살 때, 집을 사는 것과 전세로 사는 것은 처음 준비할 목돈부터 4년 뒤 남는 결과가 모두 다릅니다. 노원구 월계센트럴아이파크 84㎡에 대출 4억 원을 끼고 들어갔다면, 매수는 4년간 세금·이자로 1억 2,310만 원이 들었지만 집값이 1억 9,000만 원 올라 비용을 빼고도 6,690만 원의 평가이익이 남았습니다.
전세와 매수를 비교할 때 매매가와 전세보증금 차이만 보면 실제 현금흐름을 놓치기 쉽습니다. 집을 살 때는 취득세와 보유세가 추가로 들고, 전세로 살 때는 2년 뒤 보증금 증액 자금을 따로 준비해야 하기 때문입니다. 서울 준신축 전용 84㎡ 아파트 세 곳(월계·장위·헬리오시티)의 2022~2026년 실제 거래가격을 기준으로 초기 목돈, 4년간 사라지는 주거비용, 4년 뒤 손익을 차례로 계산해 봤습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 15일(실거래·공시가격 조회 10월 14일). 2022년 8월 말 입주해 2026년 8월 말까지 4년간 거주하는 가상 사례입니다. 매매가는 2022·2026년 각 6~8월 실거래 중위값, 초기 전세보증금은 2022년 6~8월 신규 전세 중위값이며, 주담대(30년 원리금균등)와 전세대출(만기일시상환) 모두 4억 원·연 5% 고정금리를 가정했습니다. 매도 중개보수·양도소득세·여유현금 투자수익(기회비용)은 본문 기본 계산에 포함하지 않았습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 저라면 전세보다 매수를 선택하겠습니다. 실거주할 집을 확보하고 원금 상환으로 내 집의 지분을 늘려갈 수 있기 때문입니다. 그래서 감당할 수 있는 월 원리금과 보유 현금에 맞춰 아파트를 골라 내 집을 마련하겠습니다. 판단 근거 보기 →
목차 — 1. 처음 준비할 내 돈과 월 상환액 · 2. 4년간 사라지는 소멸성 비용 · 3. 4년 뒤 원금과 시세차익 성적표 · 4. 월계·장위·헬리오 3곳 비교 · 5. 뱅크대디 판단 · 함께 보면 좋은 글 · 계산 기준·출처
1. 처음 준비할 목돈은 3억 9,366만 원 차이부터 시작합니다
2022년 8월 말 노원구 월계센트럴아이파크 전용 84㎡의 매매 실거래 중위값은 10억 원, 신규 전세보증금 중위값은 6억 4,500만 원이었습니다. 똑같이 은행에서 4억 원을 빌려 들어간다고 가정하면 처음 준비해야 할 자기자본은 얼마나 차이 날까요.
| 구분 (월계 84㎡ · 대출 4억 가정) | 집을 샀다면 (매수) | 전세로 살았다면 |
|---|---|---|
| 2022년 매매가 · 전세보증금 | 10억 원 | 6억 4,500만 원 |
| 은행 대출금 (연 5% 가정) | 4억 원 | 4억 원 |
| 집값 · 보증금에 넣는 내 돈 | 6억 원 | 2억 4,500만 원 |
| 취득세 · 중개보수 · 등기비 등 | 4,150만 원 | 284만 원 |
| 처음 준비할 내 돈 합계 | 6억 4,150만 원 | 2억 4,784만 원 |
매수는 6억 4,150만 원, 전세는 2억 4,784만 원이 필요합니다. 입주 첫날 준비해야 할 목돈부터 매수가 3억 9,366만 원 더 많습니다. 집값과 전세가 차이(3억 5,500만 원)뿐 아니라, 매수할 때 내는 취득세·지방교육세(3,300만 원)와 중개보수·등기비용이 초기 현금 부담을 키우기 때문입니다.
입주 이후 현금흐름도 구조가 다릅니다. 매수자는 30년 원리금균등 상환 조건으로 매달 약 215만 원(이자+원금)을 은행에 내고, 전세 세입자는 매달 이자 약 167만 원을 내다가 2년 뒤 계약갱신청구권(5% 상한)을 쓸 때 증액 보증금 3,225만 원을 추가로 마련해야 합니다.
2. 4년 동안 사라지는 소멸성 비용은 매수가 4,026만 원 더 많습니다
거주 기간에 나가는 돈이라고 해서 모두 사라지는 비용은 아닙니다. 매수자가 다달이 갚은 주담대 원금(4년간 2,548만 원)은 내 빚을 줄여 순자산을 늘리는 돈이고, 세입자가 2년 뒤에 더 낸 증액 보증금(3,225만 원)도 만기에 돌려받는 내 돈입니다.
이 글에서는 돌려받지 못하는 4년 비용을 초기 세금·수수료, 보유세(재산세 등), 대출이자 세 항목으로 계산했습니다.
| 4년 소멸성 비용 항목 (월계 84㎡) | 집을 샀다면 (매수) | 전세로 살았다면 |
|---|---|---|
| 초기 취득세 · 중개보수 · 등기비 | 4,150만 원 | 284만 원 |
| 4년간 보유세 추정액 (2023~2026년) | 401만 원 | 0원 |
| 4년간 은행에 낸 대출이자 | 7,759만 원 | 8,000만 원 |
| 4년간 사라진 비용 합계 | 1억 2,310만 원 | 8,284만 원 |
4년 소멸성 비용은 매수 1억 2,310만 원, 전세 8,284만 원으로 매수가 4,026만 원 더 들었습니다. 여기서 눈여겨볼 숫자는 대출이자입니다. 똑같이 4억 원을 연 5%로 빌렸지만, 매수자는 매달 원금을 조금씩 갚아 나간 덕분에 4년 이자 합계가 7,759만 원으로 전세(8,000만 원)보다 오히려 241만 원 적었습니다.
결국 매수 비용이 4,026만 원 더 많이 나온 이유는 이자 때문이 아니라 처음 집을 살 때 낸 세금·부대비용(4,150만 원)과 4년 보유세(401만 원) 때문입니다. 즉, 아파트를 매수한다는 것은 이 초기 거래비용과 보유세를 시세 상승으로 만회할 수 있는지의 문제로 귀결됩니다.
3. 4년 뒤 성적표: 매수 비용 1억 2,310만 원을 빼고도 남았을까?
4년이 지난 2026년 8월 말 기준, 월계센트럴아이파크 84㎡의 매매 실거래 중위값은 11억 9,000만 원으로 2022년(10억 원)보다 1억 9,000만 원 올랐습니다. 4년 뒤 집값·보증금에서 대출을 뺀 금액과, 비용을 차감한 평가손익을 원금과 분리해 정리했습니다.
| 4년 뒤 정산 항목 (월계 84㎡) | 집을 샀다면 (매수) | 전세로 살았다면 |
|---|---|---|
| 2026년 8월 집값 · 총전세보증금 | 11억 9,000만 원 | 6억 7,725만 원 |
| 남은 대출 잔액 차감 | − 3억 7,452만 원 | − 4억 원 |
| 집·보증금에서 대출을 뺀 금액 | 8억 1,548만 원 | 2억 7,725만 원 |
| ① 집값·보증금에 넣은 내 원금 합계 | 6억 2,548만 원 | 2억 7,725만 원 |
| ② 4년간 시세 상승분 (10억 → 11.9억) | + 1억 9,000만 원 | 0원 |
| ③ 4년간 쓴 소멸성 비용 차감 | − 1억 2,310만 원 | − 8,284만 원 |
| 비용 차감 후 평가손익 (매도비용 제외) | + 6,690만 원 | − 8,284만 원 (주거비) |
4년 뒤 집값에서 대출을 뺀 8억 1,548만 원은 집값에 투입한 내 원금 6억 2,548만 원(초기 6억 원 + 4년간 갚은 원금 2,548만 원)과 시세 상승분 1억 9,000만 원이 합쳐진 금액입니다. 이 상승분(1억 9,000만 원)에서 4년간 사라진 세금·이자 비용(1억 2,310만 원)을 전부 빼고도 세전 약 6,690만 원의 평가이익이 남았습니다.
반면 전세 거주자는 4년 뒤 은행 대출 4억 원을 상환하고 내가 넣었던 보증금 원금 2억 7,725만 원(초기 2억 4,500만 원 + 갱신 증액 3,225만 원)을 그대로 돌려받으며, 4년간 지출한 8,284만 원이 순수 주거비용으로 남습니다. 매수와 전세는 초기 투입자금이 다릅니다. 이 표는 집·보증금에 들어간 돈과 주거비용만 비교하며, 그 밖의 자산과 운용수익은 포함하지 않았습니다.
4. 장위와 헬리오시티까지 3곳을 나란히 비교하면 어떨까?
가격대와 입지가 다른 성북구 래미안장위퍼스트하이와 송파구 헬리오시티 전용 84㎡에도 똑같은 4년 거주 조건(대출 4억 원·연 5%)을 적용해 비교했습니다. 먼저 세 단지의 2022년과 2026년 실거래 중위값 변화입니다.
| 단지명 (전용 84㎡) | 매매 중위값 변화 (2022 → 2026) | 2022년 초기 전세보증금 |
|---|---|---|
| 월계센트럴아이파크 (노원구) | 10억 → 11억 9,000만 원 (+1.9억) | 6억 4,500만 원 |
| 래미안장위퍼스트하이 (성북구) | 11억 → 14억 6,100만 원 (+3.61억) | 6억 2,000만 원 |
| 헬리오시티 (송파구) | 21억 → 29억 원 (+8.0억) | 11억 8,000만 원 |
세 단지의 ① 처음 준비할 내 돈, ② 4년간 사라진 소멸성 비용, ③ 4년 시세 상승분에서 매수 비용을 뺀 순평가손익을 차례로 비교하면 급지별 차이가 뚜렷하게 드러납니다.
| 단지별 4년 비교 (대출 4억 가정) | 매수 선택 시 | 전세 선택 시 |
|---|---|---|
| [월계] 처음 준비할 내 돈 | 6억 4,150만 원 | 2억 4,784만 원 |
| [월계] 4년 소멸성 비용 (차감 후 손익) | 1억 2,310만 원 (+6,690만) | 8,284만 원 (주거비) |
| [장위] 처음 준비할 내 돈 | 7억 4,565만 원 | 2억 2,273만 원 |
| [장위] 4년 소멸성 비용 (차감 후 손익) | 1억 2,780만 원 (+2억 3,320만) | 8,273만 원 (주거비) |
| [헬리오] 처음 준비할 내 돈 | 17억 9,177만 원 | 7억 8,519만 원 |
| [헬리오] 4년 소멸성 비용 (차감 후 손익) | 1억 8,681만 원 (+6억 1,319만) | 8,519만 원 (주거비) |
첫째, 전세 4년 비용은 세 단지 모두 8,273만~8,519만 원으로 거의 비슷했습니다. 대출 4억 원에 대한 4년 이자(8,000만 원)가 동일하고 초기 중개보수만 달랐기 때문입니다. 반면 매수 4년 비용은 취득세와 보유세 차이로 인해 월계 1억 2,310만 원, 장위 1억 2,780만 원, 헬리오 1억 8,681만 원으로 커졌습니다.
둘째, 2022~2026년 구간에서는 상급지일수록 매수 시 순평가이익이 훨씬 크게 벌어졌습니다. 장위는 집값이 3억 6,100만 원 올라 4년 매수 비용(1억 2,780만 원)을 빼고도 2억 3,320만 원이 남았고, 헬리오시티는 8억 원이 올라 매수 비용(1억 8,681만 원)을 차감한 뒤에도 6억 1,319만 원의 세전 평가이익을 기록했습니다.
※ 대출 4억 원·연 5%는 세 단지를 동일 선상에서 비교하기 위한 가정입니다. 실제 2022년 8월 당시 시세 15억 원을 초과했던 헬리오시티(21억 원)는 일반 주택담보대출이 제한된 구간이었으므로, 무대출 진입 시 필요 자금과 비용은 아래 상세 기준 표에서 별도로 정리했습니다.
5. 뱅크대디 판단
저라면 전세보다 매수를 선택하겠습니다. 실거주할 집을 확보하고, 대출 원금을 갚으며 내 집의 지분을 늘려갈 수 있기 때문입니다.
이번 4년 비교에서도 월계 84㎡는 매수가 전세보다 비용이 4,026만 원 더 들었지만, 집값은 1억 9,000만 원 올랐습니다. 세금과 이자까지 감안해도 매수가 유리했던 사례입니다. 다만 앞으로의 집값 상승까지 보장하는 결과는 아닙니다.
그래서 매달 무리 없이 갚을 수 있는 원리금 상환액을 먼저 정하고, 그에 맞는 대출과 보유 현금으로 살 수 있는 아파트를 골라 내 집을 마련하겠습니다. 취득세·중개비를 내고도 비상금이 남도록 매수 예산을 잡겠습니다.
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계산 기준·출처
| 참고 시나리오 (무대출 진입 및 2년 뒤 전세 증액) | 월계 84㎡ |
|---|---|
| 무대출 매수 시 초기 필요 자금 (집값+세금·부대비용) | 10억 4,150만 원 |
| 무대출 전세 시 초기 필요 자금 (보증금+중개비) | 6억 4,784만 원 |
| 무대출 시 4년 소멸성 비용 (매수 / 전세) | 4,551만 / 284만 |
| 2년 뒤 전세 5% 갱신 시 추가금 (갱신 후 총보증금) | 3,225만 (6.77억) |
| 참고 시나리오 (무대출 진입 및 2년 뒤 전세 증액) | 장위 84㎡ |
|---|---|
| 무대출 매수 시 초기 필요 자금 (집값+세금·부대비용) | 11억 4,565만 원 |
| 무대출 전세 시 초기 필요 자금 (보증금+중개비) | 6억 2,273만 원 |
| 무대출 시 4년 소멸성 비용 (매수 / 전세) | 5,021만 / 273만 |
| 2년 뒤 전세 5% 갱신 시 추가금 (갱신 후 총보증금) | 3,100만 (6.51억) |
| 참고 시나리오 (무대출 진입 및 2년 뒤 전세 증액) | 헬리오 84㎡ |
|---|---|
| 무대출 매수 시 초기 필요 자금 (집값+세금·부대비용) | 21억 9,177만 원 |
| 무대출 전세 시 초기 필요 자금 (보증금+중개비) | 11억 8,519만 원 |
| 무대출 시 4년 소멸성 비용 (매수 / 전세) | 1억 922만 / 519만 |
| 2년 뒤 전세 5% 갱신 시 추가금 (갱신 후 총보증금) | 5,900만 (12.39억) |
- 비교 기간 및 실거래 표본: 2022년 8월 31일~2026년 8월 31일(4년) 가상 거주 기준입니다. 매매가격은 2022·2026년 각 6~8월 계약분에서 직거래·해제 신고를 제외한 중위값입니다. 초기 전세보증금은 2022년 6~8월 신규·월세 0원 계약의 중위값입니다. 전세 원자료에는 해제 여부 항목이 없어 신고 내역 기준으로 계산했습니다. 매매 표본(2022/2026년)은 월계 2/6건, 장위 5/9건, 헬리오 7/11건이며, 초기 전세 표본은 월계 4건, 장위 5건, 헬리오 28건입니다.
- 대출 및 갱신 가정: 주담대는 4억 원·30년 원리금균등·연 5% 고정, 전세대출은 4억 원·만기일시상환·연 5% 고정을 가정했습니다. 전세는 2년 뒤 계약갱신청구권을 행사해 보증금을 5% 증액(직접 갱신으로 중개보수·이사비 0원)하고 대출 원금 4억 원을 유지하는 조건입니다.
- 세금·수수료 및 보유세 추정: 무주택 1세대 1주택·전용 85㎡ 이하 기준 취득세·지방교육세 3.3%, 서울시 중개보수 상한(부가세 10% 포함), 등기·채권·법무사 비용은 매매가의 0.3% 예산을 적용했습니다. 보유세(2023~2026년 4개년)는 각 단지 대표 84㎡ 타입(월계 84.99㎡, 장위 84.94㎡, 헬리오 84.98㎡)의 연도별 공시가격 중위값에 1주택 공정시장가액비율·세율·과세표준상한·종부세(12억 공제) 및 지역자원시설세(연 15만 원 가정)를 적용한 세부담 상한 전 추정치입니다.
- 공식 자료 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가 · 서울시 전월세 실거래가 · 찾기쉬운 생활법령(계약갱신청구권·5% 상한) · 서울특별시 부동산 중개보수 요율표 · 금융위원회(당시 고가주택 대출규제 안내) · 공동주택 공시가격 정보 · 국세청 종합부동산세 안내 · 공시가격 참고(월계 · 장위 · 헬리오)
※ 본 글의 금액은 2022~2026년 실거래 중위값과 일정한 세금·대출 가정을 적용한 설명용 시뮬레이션입니다. 매도 시 중개보수·양도소득세·장기수선충당금·여유자금 운용수익 및 개인별 대출한도에 따라 실제 결과는 달라집니다. 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 글이 아니며, 의사결정 전 세무기관 및 금융기관에 확인하시기 바랍니다. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.