10억 원짜리 집을 팔고 15억 원짜리 집으로 옮긴다면, 가격 차이 5억 원만 준비하면 될까요? 취득세와 중개보수만 최대 6,500만 원이 더 들 수 있습니다.
갈아타기를 계산할 때 집값 차이는 시작일 뿐입니다. 실제 계약에서는 새집의 취득세를 내고, 기존 집을 팔 때와 새집을 살 때 중개보수를 각각 부담합니다. 가상 사례로 얼마가 드는지 계산해 봤습니다.
자료 기준일: 2026년 10월 9일. 서울의 일반 아파트를 10억 원에 매도하고 전용 84㎡ 아파트를 15억 원에 매수하는 사례입니다. 취득세 일반세율과 서울시 중개보수 상한을 가정했습니다. 대출·전세보증금·양도세·중개보수 부가세·등기비·이사비는 아래 첫 계산에 포함하지 않았습니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 세금과 중개보수만 계산해도 6,500만 원입니다. 다만 중개보수는 협의할 수 있고, 주택 수에 따라 세금이 달라질 수 있어 실제 거래비용은 별도로 확인해야 합니다. 판단 근거 보기 →
목차 — 추가 비용 계산 · 취득세와 중개보수 · 빠진 비용 · 뱅크대디 판단
1. 10억 팔고 15억 사면, 추가 비용은 6,500만 원?
| 구분 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 새집 취득세 | 15억 원 × 3% | 4,500만 원 |
| 지방교육세 | 15억 원 × 0.3% | 450만 원 |
| 새집 매수 중개보수 상한 | 15억 원 × 0.7% | 1,050만 원 |
| 기존 집 매도 중개보수 상한 | 10억 원 × 0.5% | 500만 원 |
| 합계 | 6,500만 원 |
집값 차이 5억 원 + 세금·중개보수 6,500만 원 = 5억 6,500만 원. 기존 대출이나 전세보증금 정산이 없다고 보는 단순 계산입니다.
6,500만 원은 확정 비용이 아닙니다. 위 표는 일반세율과 중개보수 상한을 적용했을 때의 예시이며, 아직 빠진 비용도 있습니다. 실제로는 취득세 감면·중과 적용 여부가 먼저 달라지고, 매도·매수 중개보수를 얼마나 협의했느냐에 따라 합계도 달라집니다.
2. 취득세와 중개보수, 어디서 차이가 날까?
취득세는 갈아타기로 더 보태는 5억 원이 아니라 새집 가격 15억 원을 기준으로 계산합니다. 일반세율 3%와 지방교육세 0.3%를 적용하면 4,950만 원입니다. 새집의 전용면적이 85㎡를 초과하면 이 사례에서는 농어촌특별세 0.2%, 즉 300만 원이 추가됩니다.
중개보수는 매도·매수 계약마다 따로 발생합니다. 서울시 주택 매매 기준 10억 원은 상한 0.5%, 15억 원은 상한 0.7%이므로 각각 500만 원과 1,050만 원입니다. 15억 원은 정확히 ‘15억 원 이상’ 구간에 해당합니다.
하지만 상한은 정가가 아닙니다. 예컨대 매도 0.4%(400만 원), 매수 0.5%(750만 원)로 협의된다면 중개보수는 1,550만 원에서 1,150만 원으로 400만 원 줄어듭니다. 이는 협의가 성사된다는 가정일 뿐입니다.
중개사무소의 과세유형에 따라 부가가치세가 별도일 수도 있습니다. 양쪽에 10%가 별도로 붙는다면 상한 보수 1,550만 원에 155만 원이 추가됩니다. 계약서를 쓸 때는 매도와 매수 각각의 실제 협의요율, 금액, 부가세 포함 여부를 확인하는 편이 좋습니다.
3. 6,500만 원에 포함되지 않은 비용
| 항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 양도소득세 | 기존 집을 10억 원에 팔아도 비과세 요건 미충족 시 세금 발생 가능 |
| 등기·채권 비용 | 국민주택채권 할인비용, 등기 수수료, 법무사 보수 등 |
| 대출·이사 비용 | 중도상환수수료·인지세 적용 여부, 이사·수리 비용 등 |
특히 1세대 1주택 비과세는 매도가 12억 원 이하라는 이유만으로 자동 적용되지 않습니다. 보유·거주 요건과 다른 주택·입주권 보유 여부를 따져야 합니다.
새집을 먼저 사서 일시적으로 2주택이 되는 경우도 주의해야 합니다. 조정대상지역에서 취득세 중과 대상이 되면 일반세율보다 부담이 크게 늘 수 있지만, 일시적 2주택 요건을 충족하면 중과를 피할 수 있습니다. 2026년 10월 1일 시행 규정상 취득세 일시적 2주택의 종전 주택 처분기간은 원칙적으로 3년이지만, 종전 주택과 새집이 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 다만 2026년 8월 26일 이전 계약·계약금 지급을 증빙할 수 있는 경우에는 경과규정에 따라 종전 기준이 적용될 수 있습니다. 양도세 특례 요건과는 별도로 확인해야 합니다. 입주권·분양권이 얽혔다면 더욱 그렇습니다. 매도와 매수의 잔금일이 같지 않다면 어느 날에 몇 주택을 보유하게 되는지 확인하는 것이 출발점입니다.
4. 뱅크대디 판단
저라면 10억 원 집에서 12억 원 집으로 옮기는 정도의 갈아타기는 원칙적으로 추천하지 않겠습니다. 집값 차이가 2억 원이라고 해도, 두 집의 입지와 주거환경이 크게 다르지 않다면 실제로 얻는 것보다 쓰는 돈이 많을 수 있기 때문입니다.
숫자로 봐도 그렇습니다. 서울에서 10억 원 집을 팔고 전용 84㎡의 12억 원 집을 산다면, 일반 취득세율과 중개보수 상한 기준으로 취득 관련 세금 3,960만 원 + 매도 중개보수 500만 원 + 매수 중개보수 720만 원 = 5,180만 원입니다. 즉, 집값 차이 2억 원에 더해 중개보수 상한을 적용한 주요 거래비용만 5,180만 원입니다. 실제 중개보수는 협의 가능하고, 양도세·부가세·등기·이사비는 이 계산에서 빠져 있습니다.
물론 예외는 있습니다. 2억 원을 더 쓰더라도 직장 접근성, 학군, 생활권, 주거 만족도가 확실히 달라진다면 충분히 검토할 만합니다. 하지만 비슷한 생활권에서 집만 조금 좋아지는 정도라면 저는 갈아타기보다 지금 집을 유지하고, 확실한 상급지로 이동할 여력을 더 모으는 쪽을 선택하겠습니다.
실행 전에는 기존 대출·전세보증금을 정산하고 잔금일에 쓸 수 있는 현금까지 확인해야 합니다. 대출한도와 잔금 순서 계산은 갈아타기 자금 계산 글에서 따로 정리했습니다.
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자료 출처
- 서울특별시 부동산 중개보수 요율표 — 매도·매수 중개보수 상한
- 서울시 ETAX 취득세 모의계산 — 취득세·지방교육세·농어촌특별세 및 주택 수별 차이
- 국세청 양도소득세 비과세 안내 — 1세대 1주택 비과세 기본 요건
- 국가법령정보센터 지방세법 시행령 제28조의5 — 취득세 일시적 2주택 처분기간
※ 금액은 설명용 가상 사례입니다. 실제 세금·중개보수·대출 비용은 주택 수, 취득 시점, 협의 조건에 따라 달라집니다. 특정 주택의 매수·매도를 권유하기 위한 글은 아닙니다. 계약 전에 관할 세무기관과 중개사 등에 확인하세요. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.