갈아타기 자금 계산기
지금 집 팔고 저 집으로 가려면, 얼마가 더 필요할까?
집값 두 개, 남은 대출, 보탤 현금만 넣으세요. 취득세·중개보수·양도세까지 따져 새로 마련할 돈을 계산합니다.
지금 사는 집을 팔고, 다음 집에 직접 들어가는 경우를 계산합니다. 전세 끼고 사기, 세입자 있는 집, 분양권은 계산 방식이 달라 이 계산기로는 맞지 않습니다.
1지금 집
실제로 팔릴 것 같은 가격 (호가보다 최근 실거래가에 가깝게)
집 팔 때 갚아야 할 주택담보대출 남은 원금
12억 원 초과, 2년 미만 보유, 다주택이라면 ‘직접 계산하기’를 고르세요.
살 때 낸 취득세·중개보수·법무사비, 발코니 확장·샷시 같은 공사비. 도배·장판 같은 수리비는 빠집니다.
만으로 센 햇수를 넣으세요. 5년 7개월이면 5입니다.
새집을 먼저 샀다면 지금 집을 산 지 1년이 지나 새집을 사고, 새집을 산 날부터 3년 안에 지금 집을 팔아야 1주택으로 봅니다. 두 집 모두 조정대상지역이고 새집을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2년입니다. 그 밖의 경우는 기본세율로 계산하며, 다주택 중과는 반영하지 않습니다.
그렇다면 비과세에 2년 거주가 필요합니다. 2017년 8월 3일~2023년 1월 4일에 산 서울 집, 그 뒤에 산 강남·서초·송파·용산 집, 2025년 10월 16일 이후 산 서울 집이 해당합니다. 모르면 체크한 채로 두세요.
2가고 싶은 집
3내 돈
예금·적금 등. 이사 후 남겨둘 생활비는 빼고 넣으세요.
비용 직접 고치기 (빈칸이면 자동 계산)
취득세·중개보수는 자동으로 계산합니다. 실제 금액을 알면 넣으세요. 이사·인테리어 등은 넣어야 반영됩니다.
이사·인테리어 등: 이사비, 수리·인테리어, 법무사·등기 비용, 기존 대출 중도상환수수료를 합쳐서 넣으세요.
계산 기준 자세히 보기
- 새로 마련해야 할 돈 = (가고 싶은 집 가격 + 비용) − (지금 집 판 돈 − 남은 대출 − 양도세 + 보탤 현금)
- 취득세: 1주택 세율 — 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 원 이하 1~3%(구간 비례), 9억 원 초과 3%. 지방교육세(취득세의 10%) 포함, 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2% 추가. 새집을 먼저 사도 지금 집을 3년 안에 팔면(일시적 2주택) 같은 세율입니다. 조정대상지역은 이 기한을 2년으로 줄이는 지방세법 개정이 추진 중입니다.
- 중개보수: 법정 상한 요율(2억 원 이상~9억 원 미만 0.4%, 9억~12억 원 미만 0.5%, 12억~15억 원 미만 0.6%, 15억 원 이상 0.7%)에 부가세 10%를 더한 최대치입니다. 실제로는 협의로 낮아질 수 있습니다.
- 양도세: 1세대 1주택이 2년 이상 보유(살 때 조정대상지역이면 2년 거주)하면 매도가 12억 원까지 비과세, 넘는 부분만 과세합니다(양도차익 × (매도가 − 12억 원) ÷ 매도가). 장기보유특별공제는 1주택·2년 이상 거주면 보유 연 4% + 거주 연 4%(최대 80%), 그 밖에는 3년부터 연 2%(6~30%)입니다. 기본공제 250만 원, 기본세율 6~45%(1년 미만 70%, 2년 미만 60%), 지방소득세 10%를 더합니다. 새집을 먼저 산 일시적 2주택은 3년 안에 지금 집을 팔면 1주택으로 보되, 두 집 모두 조정대상지역이고 새집을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2년입니다(2026년 10월 1일 시행). 장기보유특별공제는 현재 기준이며, 2028년부터 바꾸는 정부 세제개편안은 국회 통과 전이라 반영하지 않았습니다.
- 이사·인테리어 등: 사람마다 차이가 커서 자동으로 넣지 않습니다. 비워두면 결과에 ‘미반영’으로 표시합니다.
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계산 기준일: 2026년 10월 4일 · 취득세는 지방세법 1주택 세율, 중개보수는 법정 상한 요율, 양도세는 현행 소득세법 기준입니다.
입력한 숫자로 낸 추정치이며 세금·대출은 개인 상황과 제도 변경에 따라 달라집니다. 계약 전 세무서·구청·금융회사에 꼭 확인하세요. 특정 부동산의 매수·매도나 대출을 권유하기 위한 내용은 아닙니다. 입력값은 저장하거나 전송하지 않습니다. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.
갈아타기 자금 계산기, 이렇게 보세요
갈아타기에서 가장 먼저 궁금한 건 “집을 팔고 나서 얼마가 더 필요한가”입니다. 이 계산기는 지금 집을 판 돈에서 남은 대출과 양도세를 빼고, 다음 집 가격에 취득세·중개보수를 더해 그 차이를 보여줍니다. 대출을 얼마 받을지 정하기 전에 채워야 할 금액부터 확인하는 도구입니다.
예시: 7억 원 집 팔고 9억 원 집으로 가면
| 구분 | 금액 | 설명 |
|---|---|---|
| 쓸 수 있는 돈 | 5억 5,000만 원 | 판 돈 7억 − 남은 대출 2억 + 보탤 현금 5,000만 |
| 필요한 돈 | 9억 3,773만 원 | 집값 9억 + 취득세 2,970만 + 중개보수 803만 |
| 새로 마련할 돈 | 3억 8,773만 원 | 새 대출 또는 추가 현금 |
즉 집값 차이는 2억 원이지만, 남은 대출과 세금·중개보수 때문에 실제로 채워야 할 돈은 3억 8,773만 원입니다. 새 대출을 3억 원 받으면 현금 8,773만 원이 더 필요합니다.
※ 가상 예시입니다. 지금 집은 양도세 비과세, 다음 집은 전용 85㎡ 이하, 중개보수는 법정 상한 요율과 부가세 기준입니다.
결과를 볼 때 꼭 구분할 것
- 새로 마련할 돈과 대출 가능액은 다른 숫자입니다. 서울에서 1주택자가 지금 집을 팔기로 하고 9억 원 집을 사면, LTV 기준 대출은 방공제 후 약 3억 500만 원입니다. 위 예시라면 대출만으로는 채우기 어렵습니다.
- 총액이 맞아도 날짜가 안 맞으면 돈이 빕니다. 새집 잔금일이 지금 집 매도 잔금일보다 빠르면 그 사이 자금을 따로 마련해야 합니다.
- 매도가가 12억 원을 넘으면 1주택이어도 양도세가 나올 수 있습니다. 계산기에서 ‘양도세 직접 계산하기’를 고르세요.
자주 묻는 질문
Q. 12억 원 넘는 집을 팔면 양도세가 얼마나 나오나요?
12억 원을 넘는 비율만큼만 과세합니다. 8억 원에 사서 6년 보유·거주한 집을 15억 원에 팔면(필요경비 3,000만 원) 지방소득세를 포함해 약 1,140만 원입니다. 같은 집이라도 조정대상지역에서 사고 2년을 살지 않았다면 비과세가 되지 않아 약 2억 3,171만 원으로 늘어납니다.
Q. 취득세가 왜 3.3%로 나오나요?
9억 원을 넘는 집을 1주택 세율로 사면 취득세 3%에 지방교육세 0.3%가 붙습니다. 6억 원 이하는 1.1%, 6억~9억 원은 집값에 따라 1.1~3.3%입니다. 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다.
Q. 새집을 먼저 사고 지금 집을 나중에 팔아도 되나요?
일시적 2주택으로 인정되면 됩니다. 지금 집을 산 지 1년이 지난 뒤 새집을 사고, 기한 안에 지금 집을 팔아야 합니다. 양도세 기한은 3년이지만, 두 집이 모두 조정대상지역이고 새집을 2026년 8월 4일 이후 샀다면 2년입니다(2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령, 8월 3일까지 계약금을 낸 경우는 3년). 서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 조정대상지역이라 서울 안에서 갈아타면 대부분 2년입니다. 취득세 기한은 아직 3년이지만, 조정대상지역을 2년으로 줄이는 지방세법 개정이 추진 중입니다.
위 내용은 2026년 10월 4일 기준 법령으로 정리했습니다. 세금은 개인 상황에 따라 달라지니 계약 전 세무서·세무사에게 확인하세요.