이번 주 서울 다섯 권역의 매수 분위기 지수가 한꺼번에 내려갔습니다. 저희가 기록을 모은 8월 이후 다섯 곳이 같은 주에 모두 내려간 건 처음입니다. 그런데 노원·도봉·중랑 등이 있는 동북권의 10월 말 실제 계약은 여름보다 6.3% 비쌌습니다.
“분위기가 식었으니 가격도 꺾였겠지”라고 생각하기 쉽습니다. 이번 주 숫자로는 그렇지 않습니다. 매수 분위기 지수는 중개업소가 느끼는 사려는 사람과 팔려는 사람의 비율이고, 실거래는 실제로 도장을 찍은 가격입니다. 두 숫자는 같은 주에 반대 방향을 가리킬 수 있습니다.
지난주에 짚어 둔 세 가지부터 확인하고, 이번 주 서울 숫자를 본 다음, 매수 분위기가 내려간 가운데 강북·서남권 실거래는 왜 더 비싸졌는지 권역별로 나눠 보겠습니다.
자료 기준일: 2026년 11월 7일
주간 지수: KB부동산·한국부동산원 2026년 11월 2일 조사분(직전 10월 26일 조사와 비교)
실거래: 국토교통부 아파트 매매, 11월 6일까지 신고분(해제·직거래 제외). 10월 계약은 신고 기한이 남아 아직 일부만 들어왔습니다.
부동산원 변동률은 R-ONE 공개 API의 주간 가격지수로 계산했습니다. 본문 ④의 금액은 가상 예시입니다.
뱅크대디 한 줄 결론: 강남권은 지난주 기준대로 ‘가격 조정 구간’으로 한 단계 낮춥니다. 강북·서남권은 오르는 속도가 줄었을 뿐 아직 오르는 중이라, 여름 가격으로 깎기는 어렵고 10월 말 실거래보다 높은 호가는 따라가지 않는 편이 낫습니다. 판단 근거 보기 →
목차
1. 지난주에 짚어 둔 세 가지, 어떻게 됐나
2. 이번 주 숫자: 서울 오름폭은 3주 연속 줄고, 강남은 그대로 약했다
3. 매수 분위기는 다섯 권역 모두 내렸는데, 강북 실거래는 왜 더 비쌀까
4. 이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
5. 다음 주에 볼 것
6. 뱅크대디 판단
7. 함께 보면 좋은 글
지난주에 짚어 둔 세 가지, 어떻게 됐나
지난주 글에서 강남권 약세가 한 주짜리인지, 강북 오름세가 더 식는지 보려고 숫자 세 개를 다시 확인하겠다고 했습니다. 동남권 매수 분위기 지수와 송파구 변동률, 강남구 10월 실거래의 가격 차이, 그리고 동북권 변동률과 노원구의 두 기관 차이입니다.
| 지켜보기로 한 숫자 | 지난주 → 이번 주 | 결과 |
|---|---|---|
| 동남권 매수 분위기 지수 송파구 변동률 (부동산원) | 93.3 → 92.5 -0.22% → -0.17% | 지수는 한 번 더 내려감 송파 하락폭은 줄어듦 |
| 강남구 10월 계약 6~8월보다 싼 정도 | -4.1%(39건) → -3.9%(54건) | 거의 그대로 신고가 늘어도 여름보다 쌈 |
| 동북권 +0.2% 아래로 노원구 KB·부동산원 차이 | +0.22% → +0.19% 0.31%p → 0.18%p | 둘 다 예상대로 오름폭 줄고 차이도 좁혀짐 |
지난주 판단 글에서 “동남권 지수가 93 아래로 더 내려가면 강남권 판단을 한 단계 낮추겠다”고 했습니다. 이번 주 92.5로 그 선을 넘었습니다. 강남구 10월 실거래도 신고가 15건 더 들어온 뒤에 여름보다 3.9% 낮은 수준을 지켰습니다. 강남권은 한 주짜리 흔들림이 아니었다고 봅니다.
※ 강남구 숫자는 지난주와 같은 10월 1~25일 계약을 이번 주까지 들어온 신고로 다시 센 값입니다. 10월 한 달 전체로 넓히면 63건, -3.7%이고 여름보다 비싸게 팔린 거래는 19%입니다. 노원구는 KB +0.43% → +0.32%, 부동산원 +0.12% → +0.14%였습니다.
이번 주 숫자: 서울 오름폭은 3주 연속 줄고, 강남은 그대로 약했다
| 주간 매매가 변동률 | 지난주(10/26) | 이번 주(11/2) | |
|---|---|---|---|
| 서울 | KB | +0.17% | +0.12% |
| 부동산원 | +0.09% | +0.07% | |
| 강남구 | KB | -0.10% | -0.12% |
| 부동산원 | -0.38% | -0.39% | |
서울은 두 기관 모두 오름폭이 또 줄었습니다. 부동산원 기준으로 10월 12일 +0.16%, 19일 +0.13%, 26일 +0.09%, 이번 주 +0.07%로 3주 연속 줄었습니다. 강남구는 두 기관 모두 지난주와 비슷한 하락폭을 이어 갔습니다. 더 나빠지지도, 나아지지도 않았습니다.
※ 서초구는 KB에서 +0.01% → -0.11%로 이번 주 하락으로 돌아섰습니다(부동산원 -0.35% → -0.37%). 지난주까지 KB와 부동산원이 엇갈렸던 서초구가 이번 주에는 두 기관 모두 마이너스입니다. 송파구는 부동산원 -0.17%, KB +0.02%로 여전히 엇갈립니다.
강남 말고 서울 다른 곳은?
다섯 권역 모두 매수 분위기 지수가 내려갔습니다. 가격 변동률은 동북·서남권이 조금씩 줄었고, 도심권은 +0.16%에서 +0.09%로 거의 절반이 됐습니다. 서북권만 지난주와 비슷했습니다.
| 권역 (부동산원) | 지난주 → 이번 주 | 매수 분위기 지수 |
|---|---|---|
| 동북권 노원·도봉·강북·성북·중랑 등 | +0.22% → +0.19% | 119.1 → 117.3 사려는 사람이 많음 |
| 서북권 마포·서대문·은평 | +0.25% → +0.24% | 113.2 → 111.7 |
| 서남권 영등포·구로·관악·강서 등 | +0.17% → +0.15% | 113.8 → 113.6 |
| 도심권 종로·중구·용산 | +0.16% → +0.09% | 108.0 → 106.6 |
| 동남권 강남·서초·송파·강동 | -0.24% → -0.23% | 93.3 → 92.5 팔려는 사람이 더 많음 |
구별로는 서대문(+0.31%), 성북·금천(+0.30%), 중랑(+0.28%) 순으로 많이 올랐습니다. 금천구는 KB에서도 +0.24%에서 +0.45%로 오름폭이 커져 서울에서 가장 높았습니다. 반대로 종로(+0.35% → +0.19%), 도봉(+0.32% → +0.20%), 중구(+0.23% → +0.12%), 양천(+0.11% → +0.02%)은 오름폭이 크게 줄었습니다.
※ 매수 분위기 지수는 부동산원 매매수급지수입니다. 100보다 높으면 사려는 사람이, 낮으면 팔려는 사람이 더 많다는 뜻입니다. 서울 전체는 110.5에서 109.4로 내려와 8월 이후 가장 낮습니다. KB는 권역별 주간 수치를 따로 내지 않아 이 표는 부동산원 기준입니다.
매수 분위기는 다섯 권역 모두 내렸는데, 강북 실거래는 왜 더 비쌀까
8월 17일 조사부터 모은 기록에서, 그동안은 어느 한 권역이라도 매수 분위기 지수가 오르거나 그대로였습니다. 이번 주처럼 다섯 권역이 같은 주에 모두 내려간 적은 없었습니다. 그렇다면 실제 계약 가격도 식었을까요? 권역마다 9월 계약과 10월 19일 이후 계약을 같은 단지·같은 면적의 6~8월 거래 가운데 값과 비교했습니다.
| 권역 | 9월 계약 (6~8월 대비) | 10월 19일~11월 1일 계약(6~8월 대비) |
|---|---|---|
| 동북권 | +3.3% 980건 중 72%가 더 비쌈 | +6.3% 242건 중 85% |
| 서남권 | +2.2% 647건 중 68% | +4.2% 192건 중 75% |
| 서북권 | +2.4% 235건 중 67% | +3.2% 77건 중 82% |
| 동남권 | 0.0% 309건 중 50% | -0.1% 90건 중 44% |
식기는커녕 강북·서남권은 10월 말 계약이 9월보다 여름 대비 더 비쌌습니다. 동북권은 10월 말에 팔린 거래 열 건 중 여덟 건 넘게 여름보다 높은 값이었습니다. 동남권만 여름 수준에 머물렀습니다.
지수와 실거래가 엇갈려 보이는 이유는 두 숫자가 재는 것이 다르기 때문입니다. “오름폭이 줄었다”와 “가격이 내렸다”는 다른 말입니다. 동북권 +0.19%는 여전히 한 주에 0.19% 올랐다는 뜻이고, 10월 5일부터 11월 2일까지 4주 동안 동북권 지수는 약 1.0% 올랐습니다. 반면 실거래 비교는 여름 가격과의 거리라서, 속도가 줄어도 오르는 동안에는 차이가 계속 벌어집니다. 매수 분위기 지수 117.3도 100보다 한참 높습니다.
실제 사례로 보면, 도봉구 도봉동 한신 84.94㎡는 여름 31건의 가운데 값이 6억 2,000만 원이었는데, 10월 21일 5층이 7억 원(+12.9%), 10월 26일 13층이 6억 5,300만 원(+5.3%)에 팔렸습니다. 구로구 구로동 구로두산 44.64㎡는 여름 14건 가운데 값 6억 1,400만 원에서 10월 20일과 30일 두 건 모두 7억 2,000만 원(+17.3%)이었습니다. 반면 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크 84㎡는 10월 24일 2층이 14억 9,000만 원으로 여름 14건 가운데 값(14억 9,700만 원)과 거의 같았습니다. 강북·서남권에서는 6~7억 원대 단지가 여름보다 크게 오른 사례가 눈에 띕니다.
다만 이 숫자를 그대로 믿기는 이릅니다. 10월 말 계약은 아직 신고가 덜 들어왔고, 빨리 신고된 거래가 전체를 대표한다고 단정할 수 없습니다. “매수 분위기는 식기 시작했지만 강북 가격은 아직 그 영향을 받지 않았다”로 읽는 편이 정확합니다. 분위기가 식은 효과는 몇 주 뒤 계약 가격에 나타날 수 있습니다.
※ 비교 방법: 중개거래만 셌고(직거래·해제 제외), 같은 단지·같은 전용면적이 6~8월에 한 번 이상 거래된 경우만 비교했습니다. 층·동·향 차이는 반영하지 않았습니다. ‘더 비쌈’은 6~8월 가운데 값보다 높게 팔린 거래의 비중입니다. 도심권은 10월 19일 이후 비교 거래가 11건뿐이라 표에서 뺐습니다(+3.3%). 위 단지들은 여름 거래가 많아 비교하기 좋은 사례로 골랐습니다.
이 숫자로 매물을 어떻게 판단할까
강북에서 집을 보고 있다면 “매수 분위기가 내려갔으니 여름 가격까지 깎아 볼까” 싶을 수 있습니다. 저라면 여름 가격이 아니라 10월 말에 실제로 팔린 가격을 기준으로 잡고, 호가가 그보다 얼마나 높은지를 보겠습니다.
가상 예시 (실제 단지 가격이 아닙니다)
같은 면적이 6~8월에 팔린 가격(가운데 값) 6억 원
10월 말에 실제로 팔린 가격 6억 3,800만 원(약 +6.3%, 이번 동북권 수준)
지금 나와 있는 매물 호가 6억 7,000만 원(여름보다 약 +11.7%)
= 10월 말 실제 거래보다 3,200만 원 비싼 매물입니다. 오름폭이 3주째 줄고 매수 분위기도 내려가는 지금, 이 차이를 그대로 받아 줄 이유는 약합니다.
반대로 호가가 6억 원, 여름 가격 근처라면 오히려 시세보다 싼 매물일 수 있습니다. 이런 매물은 층·향·수리 상태에 문제가 없는지 먼저 확인할 일입니다. 강남권은 사정이 다릅니다. 실거래가 여름보다 4% 가까이 낮고 동남권 매수 분위기 지수도 92.5까지 내려가, 여름 가격을 부르는 호가는 깎아 볼 근거가 지난주보다 더 분명해졌습니다.
다음 주에 볼 것
- 동남권 매수 분위기 지수 92.5가 90 가까이 더 내려가는지, 이번 주 KB에서 처음 하락으로 돌아선 서초구(-0.11%)가 다음 주에도 마이너스인지
- 동북권 10월 19일 이후 실거래 가격 차이 +6.3%(242건)가 신고가 더 들어온 뒤에도 유지되는지. 매수 분위기 지수와의 엇갈림이 좁혀지는지 보겠습니다.
- 도심권 오름폭이 +0.16%에서 +0.09%로 크게 줄었는데(종로 +0.35% → +0.19%) 한 주 더 줄어드는지, 서울 매수 분위기 지수 109.4가 더 내려가는지
뱅크대디 판단
저라면 이번 주부터 서울을 둘로 나눠 보겠습니다. 강남권은 ‘가격 조정 구간’, 강북·서남권은 ‘속도가 줄어드는 상승’입니다.
강남권은 동남권 매수 분위기 지수가 93.3에서 92.5로 한 번 더 내려갔고, 강남구는 부동산원 -0.39%, 10월 실거래는 여름보다 3.9% 낮았습니다. 서초구는 KB에서도 하락으로 돌아섰습니다. 지난주에 정해 둔 기준대로 판단을 한 단계 낮춥니다. 강북은 동북권 오름폭이 3주 연속 줄었지만 +0.19%로 여전히 오르고 있고, 10월 말 실거래는 여름보다 6.3% 비쌌습니다.
강남권에서 실거주 집을 찾는다면 관심 단지의 10월 거래가를 기준선으로 두고, 그보다 높은 호가는 충분히 협상해 볼 만합니다. 서두를 이유도 지난주보다 줄었습니다. 강북·서남권을 보고 있다면 여름 가격으로 깎겠다는 기대는 접는 편이 현실적입니다. 다만 10월 말 실거래보다 높은 호가는 따라가지 않겠습니다. 오르는 속도와 매수 분위기가 함께 내려가고 있기 때문입니다.
다만 다섯 권역 매수 분위기가 동시에 내려간 건 이번 한 주뿐입니다. 강북 실거래 숫자도 10월 말 계약이 다 신고되면 달라질 수 있습니다. 다음 주에도 다섯 권역이 함께 내려가고 동북권 오름폭이 +0.15% 아래로 내려오면, 강북 판단도 ‘숨 고르기’로 한 단계 낮추겠습니다.
정리하면, 이번 주 서울은 분위기가 먼저 식었고 가격은 아직 따라오지 않았습니다. 강남은 이미 내려왔고, 강북은 아직 아닙니다.
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자료 출처
- 한국부동산원 R-ONE 주간 아파트 가격지수 — 서울·5개 권역·25개 구 10월 26일·11월 2일 매매가격지수와 매매수급지수(8월 17일 이후 수급지수 기록)
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주간 변동률은 표본 아파트의 가격을 평가한 지수로, 개별 아파트의 거래가격이나 매물 가격이 아닙니다. 실거래 비교는 지금까지 신고된 거래만으로 계산해 신고가 늘면 바뀔 수 있습니다. 본문의 6억 원·6억 3,800만 원·6억 7,000만 원은 설명을 위한 가상 예시이며 실제 단지 가격이 아닙니다. 실제 판단은 단지별 실거래와 각자의 자금 사정에 따라 달라지며, 특정 부동산의 매수·매도를 권유하는 글이 아닙니다. 계산·정리: 뱅크대디 집값노트.